01. 주택임대차 계약갱신요구권이란?
주택에 대하여 전월세 계약을 체결한 임차인에게는 임대차계약이 끝나기 전에 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 이를 주택임대차 계약갱신요구권이라고 합니다.
임차인이 계약갱신요구권을 행사하면, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.
따라서 최초 임대차계약에 따라 2년간 거주한 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면, 특별한 갱신 거절 사유가 없는 한 2년 더 거주할 수 있습니다.
계약 갱신 요구권은 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사할 수 있으며, 임차인은 동일 계약을 대상으로 한 차례만 행사할 수 있습니다. 갱신되는 임대차계약의 존속기간은 2년으로 봅니다.
02. 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 경우
임대인은 원칙적으로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
다만, 주택임대차보호법에서는 일정한 사유가 있는 경우 임대인이 갱신을 거절할 수 있도록 정하고 있는데요.
대표적인 갱신 거절 사유는 다음과 같습니다.
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임대인과 임차인이 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못하는 경우
- 임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 그밖에 임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
이 가운데 실무상 특히 분쟁이 많이 일어나는 사유 중 하나가 바로 임대인 또는 그 가족의 실거주를 이유로 한 계약갱신 요구 거절입니다.
03. 실거주를 이유로 한 계약갱신 요구 거절
임대인은 자신 또는 자신의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우, 이를 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 즉, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 임대인이 "이제부터 내가 직접 이 집에 들어와 거주할 예정이다."라는 등 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 것이 가능한 것입니다.
다만, 여기서 중요한 것은 임대인의 실거주 의사가 실제로 존재하는지를 확인해야 하는데요.
이를 악용하여 임차인을 내보낸 뒤, 전월세 가격을 높여 새 세입자를 받는 사례가 종종 발생하기 때문입니다.
04. 임대인의 허위 실거주 거절에 대응해 손해배상을 청구하는 단계별 실무 가이드
1. 계약갱신요구권 행사 및 거절에 대한 기록 보존
우선, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 의사를 명확하게 전달해야 합니다.
이때, 임대인이 '본인 또는 직계존비속의 실거주'를 이유로 갱신을 거절한다는 답변을 확실하게 받아두어야 하며, 이에 대한 카카오톡 문자, 통화 녹음 등 입증할 수 있는 기록은 반드시 확보하는 것이 좋습니다.
2. 퇴거 후 위반 정황 확인 및 자료 수집
■ 전입가구 및 확정일자 열람
퇴거 후, 관할 주민센터에 방문해 전입가구 확정일자 열람권을 발급받습니다. (신분증, 전 임대차계약서 지참) 임대인 및 직계존비속 외 제삼자가 전입했거나 신규 계약이 체결되었다면 핵심 증거가 됩니다.
■ 신규 매물 포착
부동산 플랫폼이나 인근 중개업소를 통해 해당 주택이 다시 매물로 올라왔는지 확인합니다. 제시된 임대 게시물(보증금·월세)을 캡쳐해 보관해 둡니다.
■ 실손해 영수증 취합
이사비, 부동산 중개수수료, 입주 청소비 등 실제 지출된 비용의 영수증을 모아둡니다.
3. 손해배상액 산정
주택 임대차 보호법에 의거, 아래 세 가지 중 가장 큰 금액으로 청구액을 결정합니다.
- 갱신 거절 당시의 환산 월 차임의 3개월 치
- [새 임차인의 환산 월 차임 - 갱신 거절 당시 환산 월 차임]*24개월(2년)
- 그밖에 임차인이 입은 손해액(이사 비용, 부동산 중개 수수료 등)
위 3가지 금액 중 가장 큰 금액으로 산정하여 청구할 수 있습니다.
■ 환산 월 차임 계산법
월세 + {보증금 × (한국은행 기준금리 + 2%) ÷ 12개월}
4. 손해배상 청구 내용증명 발송
위반 정황이 발견된다면, 위반 정황, 손해배상 산정 근거, 입금 계좌, 지급 기한을 명시하여 우체국 등기우편(내용증명)으로 발송합니다.
이 단계에서부터는 혼자 헤쳐나가기 어렵다면 법률 전문가의 도움을 받는 것도 좋습니다.
5. 조정 신청 및 민사소송 제기
내용증명 발송 후에도 임대인이 합의에 응하지 않을 경우, 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 소액 단독·민사소송을 진행합니다.
05. 임대인이라면, 실거주 의사를 객관적으로 증명해야 합니다.
실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 때는 단순히 구두로 "직접 들어와 살겠다"라고 말하는 것만으로는 충분치 않습니다. 판례상 실제 거주 의사가 있었는지 아닌지는 갱신 거절 당시의 여러 정황을 종합적으로 고려해 판단하기 때문입니다.
따라서 임대인은 기존 거주지의 매도·임대차 계약, 직장 이전이나 발령, 자녀 진학 및 가족관계 변화 등 자신의 실거주 의사를 뒷받침할 수 있는 구체적이고 객관적인 사정을 제시할 수 있어야 합니다.
다만, 거절 당시에는 진실되게 실거주를 계획했으나 이후 예상치 못한 불가피한 사정(실거주 예정자의 사망, 갑작스러운 해외 발령, 장기 입원 등) 이 발생해 실거주하지 못하게 된 경우라면 구체적인 사실관계에 따라 손해배상 책임이 인정되지 않을 수 있습니다.
