1. 권리금 의의 및 문제점
각급 법원은 권리금을 ‘영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금은 거기의 영업 시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간의 이용대가’로 보고 있습니다.
그러나 권리금은 보증금과는 달리 법으로 ‘회수의 기회’만을 보장하고 있어서 권리금을 둘러싼 분쟁은 끊이지 않고 있습니다. 이하에는 법률상 보장받는 회수의 기회와 권리금을 둘러싼 각급 법원의 판결을 소개하고자 합니다.
2. 권리금 회수 기회 보호 등에 관하여
임대인은 임대차 종료 전 6개월부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다(상가건물 임대차보호법 제10조의4)는 의무를 부담합니다. 그러나 임대인이 임차인의 주선으로 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 경우가 비일비재하며 많은 문제가 발생하고 있습니다.
현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는지는 감정을 통해 법원의 판단을 받아야 하는 부분입니다. 참고로 감정 결과 목적물의 가치에 큰 변동이 없는 경우 임대인이 보증금을 1억4천만 원에서 2억 원으로, 1억 2천만 원에서 1억 5천만 원으로 상승시키며 동시에 임대료를 2배로 인상한 사안에서 법원은 현저히 고액의 차임 인상을 인정했습니다(서울고등법원 2018. 11. 8. 선고 2018나2016797 판결 참조).
3. 권리금 보호 기간
다른 분쟁의 원인은 권리금에 관한 법률에 권리금 회수 기회 보장 기간이 명확히 규정되지 않았다는 점입니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 최장 10년간 행사할 수 있게 규정했습니다. 그렇다면 10년의 기간이 지난 후에는 권리금 회수 기회 보장을 받지 못하는지 여부가 문제 됩니다.
이와 관련하여 대법원은 임대차기간이 5년(현재는 10년)을 초과해 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다고 봐야 한다고 판시한 바 있습니다(대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다252823, 252830 판결 참조).
다만, 위 판례에 의하더라도 임차인에게 기간의 제한 없이 신규 임차인을 주선할 권리가 있다고 보는 것은 타당하지 않습니다. 위 대법원 판례의 경우 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우였습니다.
4. 임대인에게 권리금을 지급한 경우
권리금은 세입자끼리 오가는 돈이라 볼 수 있습니다. 건물주(임대인)와는 관련이 없는 경우가 대부분입니다. 그러나 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우가 존재하기도 합니다.
이 경우 대법원은 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환 의무를 지지 아니한다고 판시하고 있습니다. 나아가 대법원은 “임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환 의무를 진다. 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다( 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다76986, 76993 판결 등 참조).”고 판시합니다.
5. 부동산 중개업자의 의무
대법원은 임차권 양도계약과 이에 수반하여 체결되는 권리금계약은 별개의 계약이라고 보며, 권리금계약이 임차권 양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로서 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕 하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다고 보고 있습니다. 나아가 원고가 부동산 중개업자에게 권리금에 대하여 설명을 들었다면 이 사건 권리양도계약을 체결하지 않았거나 보다 적은 금액으로 권리금을 정하였을 것으로 보인다는 사정 등이 인정되는 경우에 부동산 중개업자에게 손해배상을 청구할 수 있다고 판시하고 있습니다(대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결 참조). 본 사안의 경우 중개업자가 상가건물 임대차보호법 적용 대상인지 여부도 설명하지 않은 점 등이 고려되어 손해배상 책임을 부담했지만 권리금 부분도 책임이 인정되었다는 점에서 의미가 있습니다.
6. 결어
현실의 상가 임대차 계약에서는 고액의 권리금을 주고받고 있습니다. 그러나 권리금에 대한 법률 규정은 모호하며, 이를 해석하는 판례도 부족합니다. 향후 권리금을 둘러싼 분쟁의 해소를 위한 입법적 조치가 필요해 보입니다.
