01. 임대인의 보증금 반환 거부
임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 '벽지가 더러워졌으니 다시 도배해야 한다'라는 등의 이유로 보증금을 반환하지 않는 경우가 있습니다.
사실, 엄밀히 따지자면 사기행위라고 볼 수는 없는데요.
하지만, 보증금은 임차인에게 있어 큰 목돈이며, 대부분 다음 집 계약 시 보증금으로 사용하는 경우가 많으므로 이를 묵과할 수만은 없습니다.
임대인 보증금 반환 거부, 임차인은 어떠한 대처를 할 수 있을까요?
1. 민사소송을 통한 보증금 반환 청구
임대인에게 보증금 반환 요청을 했지만, 거절당하거나 장기간 지연된 경우, 민사소송을 통한 보증금 반환청구를 할 수 있습니다.
이때, 임차인은 전월세 임대차계약서, 확정일자 부여 현황이나 주택임대차계약 신고필증, 건물 등기부등본, 임차인 주민등록 등본, 임대차계약 종료 사실 확인 자료, 보증금 입금 내역, 다가구주택 도면(원룸이나 빌라일 시), 법인 등기사항전부증명서, 영수증 등 보증금 반환과 관련된 증거를 확보하여야 합니다.
하지만 보증금 반환을 거부당했다고 해서 바로 소송을 제기하는 것은 추천하지 않는데요.
민사소송의 특성상 굉장히 오랜 시간이 소요되며, 소송이 진행되는 중에는 재판 참석과 같은 복잡한 절차를 거치기 때문입니다.
2. 내용증명 보내기
벽지가 더러워져 도배를 다시 해야 하니 보증금을 줄 수 없다는 것은 임대차 보증금 반환 거절 사유가 될 수 없습니다.
그럼에도 임대인의 반환 거절 의사가 명확하다면, 임대인에게 내용증명을 보내 임차권등기명령을 하겠다는 통지를 할 수 있습니다.
이런 경우 대부분의 임대인은 보증금을 돌려주는데요.
임차권 등기 명령이 내려질 경우, 등기부상에 임차권등기명령이 된 물건이라는 것이 표시됩니다. 이러한 물건은 문제 있는 매물로 보이기에 재임대가 잘되지 않습니다. 따라서, 보통 임대인은 임차권등기명령을 하는 것을 아주 싫어합니다.
만일 임대인이 보증금 반환을 거부한다면, 내용증명을 통해 '내가 이런 것까지 알고 있다!'라는 점을 상대방에게 각인시켜 놓는 것도 좋은 방안입니다.
02. 신탁 사기
보통 부동산의 소유권이 신탁회사(수탁자)에 이전된 상태에서 전세 계약이 체결되는 경우 발생하는 사기입니다. 부동산 거래를 위해서는 신탁을 받은 수탁자의 동의가 있어야 거래를 할 수 있고, 이 약속을 어긴 신탁자(집주인)의 계약은 무효가 됩니다.
그런데 집주인은 무효인 계약을 이용하여 임차인에게 보증금을 갈취하고 잠적하는 악질적인 수법이죠.
보통 신탁사기에는 부동산 중개사가 개입된 경우가 많습니다.
부동산 중개사는 계약 전후로 중개대상물 확인 설명서를 통해 임차인에게 신탁등기 여부 등 필수 정보를 고지해야 할 의무가 있는데요.
그러나 신탁 사기를 저지는 중개사들은 고지를 누락하거나 사실과 다르게 설명하며 문제없는 매물인 것처럼 임차인을 속입니다.
신탁 사기에 당하지 않으려면 무엇보다 부동산 등기부등본을 명확하게 살펴보는 것이 중요합니다.
등기부를 봤을 때, 신탁회사가 해당 소유권을 가지고 있다면 실소유주인 신탁회사 외의 사람과는 거래하여선 안 됩니다.
03. 보증금 차액 사기
보증금 차액 사기도 중개인이나 부동산 관리인이 개입된 경우가 많습니다.
첫 번째 사례
임대인은 보증금 2천만 원, 월세 70만 원으로 집을 내놓았습니다. 그런데 중간에 개입한 중개인이 보증금 4천만 원, 월세 50만 원으로 임차인과 계약하고, 중간 차액 보증금 2천만 원을 가로챈 후 잠적하는 사기 수법입니다.
서로 다른 내용의 계약을 한 임대인과 임차인은 뒤늦게 부동산 중개인이 사기꾼임을 알아채지만, 이미 사기는 벌어지고 말았습니다.
두 번째 사례
임대인이 월세로 내놓은 매물을 부동산 중개사가 전세 계약으로 둔갑시켜 임차인과 계약을 체결하고, 월세는 중개사가 임대인에게 임의로 지급하는 수법입니다.
임차인에게는 부동산을 거쳐 월세를 납부하게 하며, 큰돈인 전세 계약금은 부동산 중개인이 편취하고, 임대인을 속이기 위해 월세를 임차인 대신 납부하는 것이죠. 임대인, 임차인 모두 이러한 사실을 나중에야 알게 됩니다. 특히 임대인은 월세 통장에 돈이 정기적으로 들어오기 때문에, 돈의 출처를 명확하게 확인하지 않는 이상 모를 수밖에 없는 것입니다.
이러한 보증금 차액 사기를 방지하기 위해서는 계약 시 집주인의 개입 여부를 확실히 확인해야 합니다.
부동산이나 대리인을 통해 계약하는 경우, 사기에 당할 수 있기에 조심스럽게 접근해야 하며, 부동산의 실질적 주인이 정확하게 계약하는지, 돈을 입금할 때 계좌주가 집주인과 일치하는지를 꼼꼼하게 살펴야 합니다.
중개인의 계좌로 임대인에게 돈을 전달하려고 한다면 해당 부동산은 의심해 보는 것이 안전합니다.
만일 이러한 일이 벌어졌을 경우, 임대인에게 사용자 책임 손해배상을 걸 수 있습니다.
사기를 저지른 것은 부동산 중개인인데 임대인에게 손해배상을 거는 이유가 의아해하실 수 있는데요.
임대인이 돈이 있는 사람이기 때문에, 보증금을 돌려받으려면 임대인을 통해 사건을 해결하는 것이 피해를 최소화하는 방법이기 때문입니다.
물론, 불법 행위를 저지른 중개업자에게는 사기에 대한 고소도 함께 진행할 수 있습니다.
