1. 문제점
부동산 가격의 변동을 예측하기 어려움에 따라 가계약을 체결한 뒤 본계약을 진행하기 전 계약을 파기하는 상황이 종종 발생합니다. 매도인 입장에서는 가계약 후 부동산 가격이 상승 등을 원인으로 다른 매수인에게 부동산을 매도하고 싶은 경우가 있으며, 매수인 입장에서는 가계약 후 부동산 가격의 하락 또는 자금 사정의 악화 등을 원인으로 계약을 파기하고자 할 경우가 발생합니다. 계약의 성립 또는 계약금이 수수된 단계라면 민법 제565조에 의하여 계약 해제가 가능하지만, 가계약금만을 수수한 단계에서는 조금 더 복잡한 문제가 발생합니다. 이하에서는 가계약금이 수수된 단계에서 계약의 성립을 인정할 수 있는지에 대하여 살펴보겠습니다.
2. 가계약금의 의의
최근 부동산 거래에 대해 상담하며 가계약금이 갖는 의미에 대하여 생각해보게 됩니다. 가계약금을 규정하는 법규는 없으며 각급 법원은 “우리 사회의 일반적인 거래 관행에 가계약 내지 가계약금의 지급이라는 형태의 법률행위가 광범위하게 형성되어 있지만, 그 법률상의 의미와 구속력의 정도에 관하여 정립된 법리가 없다. 가계약도 계약의 일종이고, 계약금에 비추어 소액이지만 가계약금의 수수까지 이루어지는 만큼 뭔가 구속력이 있겠지만, 임시의 계약이다 보니 본계약보다는 약한 구속력을 가진, 약간은 불분명한 무엇일 수밖에 없다. 결국은 가계약에 관한 당사자들의 의사 합치의 내용이 무엇인지에 관한 해석의 문제로서 당사자들이 가계약에 이른 경위에 따라 다양한 해석이 가능하다(대구지방법원 서부지원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결 참조).”고 판시하고 있습니다.
3. 계약의 성립에 관한 판례의 태도
가. 부동산 매매계약의 성립을 인정한 판례의 태도는 다음과 같습니다.
대법원은 계약의 성립에 있어서 그 본질적 사항이나 중요한 사항에 관하여는 구체적 의사의 합치가 있거나 적어도 장래에 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결)고 판시하며, 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있었던 사안에서 잔금 시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았더라도 매매계약의 성립을 인정했습니다.
나. 부동산 매매계약의 성립을 부정한 판례의 태도는 다음과 같습니다.
수원지방법원은 원고는 피고에게 통상의 계약금 38,000,000원(매매대금의 10%)이 아닌 5,000,000원만 송금하였는데, 그 5,000,000원은 상호 간에 매매계약 체결을 심리적으로 강제하는 기능을 하는 정도에 그치고, 그 이상의 규범적 구속력까지 가지는 것으로 보는 거래 관념이 아직까지는 명백하게 형성되어 있다고 보이지 않는 점, 원고와 피고 사이에 이 사건 부동산 매매에 관하여 매매대금 액수, 중도금 및 잔금 지급 방법이 언급되기는 하였으나 통상적인 매매계약에서 중요 부분에 해당하는 계약금 · 중도금과 잔금의 액수 및 구체적인 지급시기, 부동산의 인도와 소유권이전등기의 방법 및 시기 등 나머지 계약 내용에 관하여 구체적이고 확정적인 합의는 없었던 것으로 보이는 점(특히 피고가 매매계약을 진행하지 않겠다는 의사를 밝혔을 때 원고와 피고 사이에 계약금의 액수에 관해서도 서로 다른 얘기를 하고 있었던 점에서도 더욱 그러하다) 등에 비추어 보면, 원고와 피고 사이에 이 사건 부동산의 매매에 관하여 계약에 관한 의사의 합치가 있었다고 볼 수 없다(수원지방법원 2019. 8. 20. 선고 2019가단505629 판결 참조)고 판시하며 계약의 성립을 부정했습니다.
그 외에도 의정부지방법원 고양지원에서는 매매대금의 액수, 매매대금 지급 방법과 시기, 이 사건 토지에 관하여 진행 중이던 임의경매의 취하 등을 매매계약의 본질적인 사항이라고 했으며(의정부지방법원 고양지원 2019. 11. 27. 선고 2019가단73198 판결) 부산지방법원은 매매계약서 작성, 매매대금 지급 및 부동산의 인도 시기 등을 매매계약의 본질적인 사항(부산지방법원 2019. 11. 13. 선고 2019나2695 판결 참조)이라고 판시했습니다.
4. 가계약금의 운영 실태
필자가 본 가계약금 분쟁 상황은 가계약의 진행 과정이 급박하고 일방적인 경우가 많기 때문입니다. 실무상 부동산 중개인의 문자로 가계약이 많이 진행되고 있으며 문자의 내용 중에는 ①계약금과 중도금을 명시하고 잔금일의 대강을 정한 것이 있는 반면에 ②중도금과 잔금을 명시하지 않고 잔금일의 대강 또한 정하지 않은 연락도 있었습니다. 모두 가계약이라는 이름으로 진행된 사안이지만 위 법원의 태도에 비추어 볼 때, 부동산 매매 계약의 성립에 대하여는 결론을 달리할 가능성이 높습니다. ②의 경우 중도금과 잔금의 액수에 대한 협의가 없으며 구체적인 지급시기를 정하지 않았고 잔금일을 대략적으로 특정하지 않았기 때문에 계약의 성립을 인정받기 어려울 것입니다.
5. 결어
계약의 성립이 인정되지 않는다면 가계약금을 수령한 매도인은 부당이득을 원인으로 가계약금을 매수인에게 반환해야 합니다. 매매계약의 당사자 입장에서 계약의 성립을 주장하기 위해서는 가계약금을 송금할 때 판례에서 열거한 요건을 충족하여 가계약서를 작성하시는 것이 중요합니다. 부동산중개인을 통한 거래에서도 가계약의 성립 통지 문구를 정확히 검토해 보시고 부족한 부분이 있다면 중개인을 통해서 문구를 수정하시는 것을 추천해 드립니다.
