04. 대항력, 우선변제권을 이용한 사기
● 대항력
이미 성립한 권리관계인 임대차 관계를 다른 사람에게 주장할 힘.
예를 들어, 임대차 계약을 이미 맺었다면 이후 부동산 주인이 해당 부동산을 경매로 내놓거나, 다른 이에게 양수하여 부동산 주인이 바뀌어도 바뀐 주인에게 임대차 관계를 주장할 수 있음.
● 우선변제권
「주택임대차보호법」상, 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리.
집이 경매나 공매로 넘어갈 시, 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있음.
대항력을 인정받기 위해서는 다음 세 가지의 조건에 부합해야만 합니다.
1. 임대차 계약서 작성
부동산에 대하여 임대인, 임차인이 서로 계약 관계를 맺는 것
2. 주택 인도(입주) 완료
임차인이 임대차 계약에 따라 주택을 점유하는 것 (e.g. 임대인으로부터 열쇠 전달, 도어락 비밀번호 전달 등)
3. 주민등록 전입신고 완료 및 확정일자 부여
행정복지센터 및 온라인 등기소를 이용하여 주민등록 전입신고, 확정일자 부여 가능.
전입신고의 경우 새로운 주소지로 이사한 후 14일 이내에 신고하지 않으면 과태료 부과.
하지만 주택 인도와 전입신고를 모두 마쳤다고 하여, 바로 대항력이 발생하는 것은 아닙니다. 대항력은 전입신고를 완료한 다음 날 00시부터 효력이 발생합니다.
이렇게 주택 인도, 주민등록 전입신고, 확정일자를 모두 받았다면 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권이 인정됩니다.
그 때문에 주택 인도를 받았다면, 최대한 이른 시일 내에 전입신고 및 확정일자를 부여받는 것이 좋습니다. (되도록 계약서상 주택 인도받은 당일에 신청하는 것을 적극 추천해 드립니다!)
그런데, 여기서 한가지 간과하여서는 안 될 점이 있는데요.
바로, 세 가지의 조건을 모두 부합하여 우선변제권이 인정되더라도, 대항력 발생 이전에 설정된 근저당에 대해서는 우선변제권이 효력을 발휘하지 못한다는 것입니다.
바로 이 지점에서 전세사기의 수법이 등장합니다.
예를 들어, 임차인이 20일 오후 1시에 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력을 취득했다고 하더라도, 실제로 그 효력이 발생하는 시점은 다음 날 00시부터입니다. 이 말은 곧, 20일 오후 1시부터 자정 사이에 임대인이 건물에 대해 은행이나 제삼자에게 채무를 지고 근저당권을 설정하게 되면, 임차인은 대항력과 우선변제권이 있다고 하더라도 그보다 먼저 설정된 근저당권자에게는 대항할 수 없다는 뜻입니다.
하지만 이때 임대인은 이미 임차인으로부터 전세보증금을 받은 상태일 것이고, 임차인은 본인의 보증금에 대해 근저당권자보다 후순위가 되어, 최악의 경우 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
이를 방지하기 위해서는 부동산 계약서 작성 시, '계약 체결 날짜로부터 주택 인도와 주민등록 전입신고, 확정일자를 받을 날까지 임대인은 어떠한 빚을 지는 행위를 하여선 아니 된다'라는 계약 문구를 삽입하는 것이 좋습니다.
더하여, '본 약속을 어겼을 시에는 위약벌 얼마를 지급해야 한다'라는 위약벌 약정 문구까지 삽입할 수 있다면 더욱 좋습니다.
만일 계약서를 받았으나, 계약서 내 특약사항이 없다면 부동산 중개업자에게 요구하는 것도 방법입니다.
05. 전입신고 못 하도록 유도하는 임대인
앞서 살펴본 사례에서 알 수 있듯이, 전입신고는 임차인이 대항력과 우선변제권을 확보해 전세보증금을 보호할 수 있는 가장 기본적이자 최후의 수단입니다.
그런데도 일부 임대인이나 부동산 중개인 중에는 임차인이 전입신고를 하지 못하도록 방해하는 경우가 있습니다. 이러한 경우라면, 해당 임대인 또는 중개인과의 거래 자체를 피하는 것이 가장 안전합니다.
주민등록법
제40조(과태료)
④정당한 사유 없이 제11조부터 제13조까지, 제16조제1항 또는 제24조제4항 전단에 따른 신고 또는 신청을 기간 내에 하지 아니한 자에게는 5만원 이하의 과태료를 부과한다.
제16조(거주지의 이동)
①하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 제11조나 제12조에 따른 신고의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 전입신고(轉入申告)를 하여야 한다.
하지만 만약 해당 부동산이 무척 마음에 들어 계약을 체결하고자 한다면, ‘주민등록법’에 따라 전입신고를 하지 않을 경우 과태료가 부과된다는 점을 들어, 반드시 전입신고를 하겠다는 의사를 임대인과 중개인에게 분명히 전달해야 합니다.
어떤 경우든, 임대차 계약 후 전입신고는 임차인의 권리를 지키기 위한 절대적인 필수사항임을 꼭 기억하시기를 바랍니다.
