중개사 과실로 보증금 날린 임차인... 손해배상 청구하는 법 알려드립니다. | 변호사가 알려주는 보증금 손해배상 청구

안녕하세요 무엇이든 물어봐 률 변호사입니다. 오늘은 선순위 임대차보증금에 대해 계약을 중개한 공인중개사들이 확인·설명 의무를 다하지 않았다면, 임차인에게 손해를 배상해야 한다는 법원의 판결을 소개해 드리고자 합니다.
[01. 선순위 보증금 정보의 불일치와 경매 발생]
해당 사안의 사실관계는 다음과 같습니다. A 씨 등은 2021년 11월 B 씨가 소유한 충북 청주시 소재 한 주택에 대해 임대차보증금은 7,500만 원, 임대차 기간은 2021년 12월 9일부터 2023년 12월 8일까지 2년으로 하는 부동산 임대차 계약을 체결하고 입주하면서 임대차 계약서에 확정일자를 부여받았습니다.
임대차 계약 체결 당시 해당 건물과 부지에는 채권최고액 3억 1,200만 원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었고, 보증금 합계 3억 2,700만 원의 선순위 임차인들이 있었습니다. 그런데 계약을 중개한 공인중개사 C 씨와 D 씨가 작성해 A 씨 등에게 교부한 중개대상물 확인·설명서의 권리관계란에는 선순위 근저당권에 관한 기재는 있었지만 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항란'에는 '임대인 서류 제출을 거부하고 구두로 설명함. 선순위 보증금 2억 500만 원 외 별도 권리관계 및 국세, 지방세 체납 사실 없음'이라고 기재돼 있었습니다.
[02. 임차인의 배당 실패와 손해배상 청구 소송]
2021년 12월 해당 건물과 부지에 대한 경매 절차가 진행됐고, A 씨 등은 지난해 3월 법원에 배당을 요구했습니다. 경매 절차에서 건물과 부지는 5억 2,000여만 원에 매각됐으나 A 씨 등은 전혀 배당받지 못했습니다.
그러자 A 씨 등은 "임대차 계약 체결일로부터 한 달도 안 돼 경매 절차가 진행됐고 배당 요구로 계약은 해지됐다"며 B 씨를 상대로 임대차보증금 7,500만 원을 반환하라는 소송을 제기했습니다. 또 A 씨 등은 "공인중개사 C 씨와 D 씨는 선순위 근저당권에 대해서만 설명하고 다른 임대차보증금 현황에 대한 중개업자로서의 확인·설명 의무를 제대로 이행하지 않아 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입혔다"며 "공인중개사협회는 공제 계약에 따라 손해를 배상할 책임이 있다"고 주장하면서 계약을 중개한 공인중개사와 협회에 대해서도 함께 소송을 제기했습니다.
[03. 법원의 판단: 임대인의 보증금 반환 의무]
법원은 A 씨 등의 주장을 일부 받아들여 임대인 B 씨에게는 임대차보증금을 반환하라고 했고, 이 중 1,125만 원은 B 씨와 다른 피고들은 공동으로 배상하라고 판결했습니다.
재판부는 "A 씨 등은 임대차 계약과 관련해 대항력과 우선변제권을 갖췄음에도 경매 절차에서 배당 요구를 했고, 경매 법원은 A 씨 등의 해지 의사표시에 준하는 배당 요구 사실을 경매 채무자인 B 씨에게 통지해 그 통지가 도달됐을 것으로 추인된다"며 "이들 간 임대차 계약은 이 통지에 따라 적법하게 해지됐으므로 B 씨는 A 씨 등에게 임대차 계약상 임대차보증금을 지급할 의무가 있다"고 했습니다.
[04. 공인중개사의 등기되지 않은 권리관계 확인 의무]
이어 "임대차 계약을 중개한 C 씨와 D 씨는 건물의 소유권, 저당권 등에 대한 사항뿐만 아니라 등기되지 않은 권리관계, 즉 건물에 이미 입주한 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기, 종기 등과 같은 부분의 자료를 임대인에게 요구해 확인한 다음 이를 A 씨 등에게 설명하고 제시할 의무가 있다"며 "그런데 C 씨와 D 씨는 A 씨 등에게 등기되지 않은 권리관계에 관한 자료 확인 의무 및 설명 의무를 제대로 이행하지 못한 잘못이 있고 이로 인해 A 씨 등이 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다"고 밝혔습니다.
아울러 "부동산 중개업자에게 중개행위를 의뢰하는 사람은 부동산 중개업자의 지식과 경험을 신뢰해 부동산 중개를 의뢰한다고 볼 수 있다"며 "다가구주택과 같이 권리관계가 다소 복잡하거나 이해관계인이 다수 생길 여지가 커 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 상대적으로 높은 임대차 계약을 중개하는 부동산 중개업자로서는 임차 의뢰인에게 그러한 위험성에 대해 충분히 설명하고, 그 임대차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 또는 위험 대비책 등을 적극적으로 조언하거나 강구해야 한다"고 밝히며, "만일 C, D 씨가 A 씨 등에게 건물에서 거주 중인 임차인들의 권리관계 및 임대차보증금의 범위에 관해 정확하게 확인해 설명했다면 A 씨 등으로서는 임대차 계약을 체결하지 않거나 임대차보증금을 낮춰 임대차 계약을 체결함으로써 그 손해를 피하거나 최소화할 수 있었을 것으로 보인다"고 적시했습니다.
[05. 책임 제한의 사유]
다만 재판부는 A 씨 등이 손해를 입게 된 근본적인 원인은 임대인이 건물 및 대지의 담보 가치와 본인의 변제 자력 등에 비교해 과도한 내용의 근저당권을 설정하고, 임대차보증금을 받은 데 있다고 판단해 중개사들과 협회의 책임을 제한했습니다.
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