[전세사기 1편] 보증금 안 돌려주는 집주인, 보증금 받고 잠적한 중개인? 이렇게 대처하시면 됩니다. | 변호사가 알려주는 전세사기 종류와 예방·대처법

날씨가 따뜻해지면서 집을 구하시는 분들이 많으실텐데요. 오늘은 그런 분들을 위해 전세 집 안전하게 구하는 법에 대해 말씀드리려고 합니다. 특히 전세 사기 대상의 경우 사회초년생들인 젊은 청년층과 대학생들이 많기 때문에 더욱 주의가 필요합니다.
먼저, 전세사기 종류에 대해 말씀드리겠습니다.
[01. 보증금 반환 거부 사기]
첫 번째는 집주인이 세입자 탓을 하며 집에 문제가 생겼다고 보증금 반환을 못 해준다고 하는 경우가 있습니다. 예를 들면 비흡연자인 세입자에게 담배 냄새 트집을 잡고 방에 냄새가 난다고 하거나, 벽지가 훼손되었다는 등의 이유로 보증금 반환을 거부하는 경우입니다.
- 대처법
해당 사유는 보증금 반환 거부 사유가 되지 않습니다. 따라서 녹음, 문자 메시지 등의 자료를 남겨두시기 바랍니다. 그리고 내용증명을 발송하시면서 임차권등기명령 제도를 이용할 것이라는 통지를 하시기 바랍니다. 임차권등기명령제도는 임대차 종료 후에 목적물에서 나오셔도 보증금을 보호받으실 수 있는 제도입니다. 이 경우 등기부상에 임차권등기명령을 통해 등기가 되어있다는 점이 보이게 됩니다. 이러면 임대인 입장에서도 해당 목적물을 다시 임대하기 곤란한 사정이 있습니다. 따라서 대부분의 경우 보증금을 돌려줍니다.
[02. 담보신탁 사기]
세 번째는 담보신탁 사기입니다. 은행에서 담보신탁 대출을 받아 건물을 짓고, 대출을 갚지 않자 은행에서 건물 공매 절차에 들어가게 된 것입니다. 담보신탁이 걸린 주택은 집주인이 마음대로 세를 놓을 수 없음에도 이 사실을 숨기고 세입자를 구한 것이죠. 이 경우, 은행은 대출금을 찾아가기 위해 공매를 진행한 것이기 때문에 세입자들은 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 또한, 신탁사의 동의 없이 진행한 계약은 무효처리 되는 것입니다.
- 대처법
등기부를 꼭 보셔야 합니다. 신탁된 부동산의 경우 신탁이 되어있다는 점이 등기부상에 명확하게 표시되어 있습니다.
[03. 보증금 차액 사기]
여섯 번째로는 보증금 차액 사기가 있습니다. 쉽게 말씀드려, 부동산이 임대인에게는 보증금 2천만원, 월세 70만원으로 알리고, 세입자와는 4천만원, 월세 50만원으로 계약한 후 차액을 가져간 후 잠적한 경우입니다. . 이미 전세 계약이 되어 있는 집에 월세 계약을 이중으로 체결한 경우도 마찬가지라고 생각하시면 됩니다. 이와 같은 사실을 나중에 알게 되시는 경우가 많습니다. 중간에 누군가 집주인에게 차액분의 월세를 지급하고 있기 때문인데요.
- 대처법
이 사기를 예방하기 위해서는 월세 입금 계좌와 집주인 계좌가 같은지 확인하셔야 합니다. 또한, 계약할 때, 적어도 집주인의 명확한 위임이 있었는지 확인하셔야 하며, 그 위임이 전세인지 월세인지 여부도 확인해보시는 것이 중요합니다. 만약, 이러한 일이 벌어졌다면 집주인에게는 중개업자의 사용자로서 책임 및 중간에 개입한 사람의 불법행위 책임을 물어 보증금 반환 청구를 하셔야 하며, 이와 같은 일을 벌인 사람은 사기로 고소하셔야 합니다.
[04. 주인 행세 사기]
네 번째는 주인 행세 사기입니다. 집주인이 아닌 사람이 집주인인 척 월세 계약을 체결하고 보증금과 월세를 받고 잠적한 것입니다. 대표적인 사례로, 빈 집의 문을 따고 들어가 본인 집인 행세를 하며 계약을 체결한 경우가 있습니다. 특히, 보증금이 소액인 집일 때 중개사를 끼지 않고 어플로 직거래 하는 경우 당할 수 있습니다.
- 대처법
이와 같은 일을 당하지 않기 위해서는 등기부상의 명의자와 거래의 주체가 같은 사람인지 확인하셔야 합니다. 만약, 임대인이 대리인을 통해서 진행했다면, 위임장이 제대로 되어있는지 확인이 필요하며, 연락처 확인도 필요합니다.