임대인이 보증금을 돌려주지 않아 계속 점유했다면 월세 지급해야 할까? | 변호사가 알려주는 상가임대차보호법

안녕하세요, 무엇이든 물어봐 률 변호사입니다. 오늘은 상가 임대차 관계에 있어서 상가 임대차 계약이 끝났는데 보증금을 반환해 주지 않아 임차인이 계속 점유했을 때, 점유 기간 동안의 월 임차료는 어떻게 계산되어야 하는가에 대해 말씀드리겠습니다.
우선 결론부터 말씀드리면 대법원은 기존의 상가 임대차 계약에 따른 월 임차료만 지급하면 된다고 판단했습니다. 이러한 판결이 나오기까지 상황이 좀 길었으니까 이 상황에 대해서 좀 구체적으로 말씀드리겠습니다.
[01. 보증금 미반환과 점유 중 임대료 분쟁]
우선 갑은 을과 보증금 4,200만 원, 월 차임 420만 원, 임대차 기간 2020년 11월 1일부터 2021년 10월 31일까지로 하는 임대차 계약을 체결했습니다. 그런데 2021년 7월 12일경 을이 갑에게 임대차 기간이 만료되면 계약을 갱신하지 않을 것이므로 만료일까지 임대차 목적물에 대해 원상 회복을 완료하고 부동산을 인도하라는 통지를 했습니다.
이후 갑은 2021년 8월 23일 을에게 계약 갱신 요구를 통지했습니다. 결국 2022년 2월 28일경 부동산을 을에게 인도했습니다. 이후 갑은 을을 상대로 임대차 종료를 원인으로 한 임대차 보증금의 반환을 구하는 소송을 제기했고, 이 사건이 문제가 된 것은 임대차 계약 기간이 종료한 후인 2021년 10월 31일부터 2022년 2월 28일까지의 임차료를 어떤 식으로 산정해야 하는지가 쟁점이 된 것입니다.
[02. 하급심의 판단: 시세 상승분 반영 인정]
피고가 항변을 했겠지요. 원고가 임대차 보증금 반환을 청구했을 때, 그 해당 사이의 기간에 임차료 시가는 엄청 올랐으니 그 부분만큼은 내가 임대차 보증금 반환을 함에 있어서 상계 또는 공제를 해서 돌려줘야 한다는 주장을 했을 겁니다.
이에 1, 2심 재판부는 원고 청구에 일부 인용을 선고했습니다. 일부 인용이 나왔다는 얘기는 월 임차료가 시가만큼 상승된 부분을 인정해서 임대 보증금에서 이를 공제한 후에 돌려줘야 한다는 판결을 선고했다는 것인데요.
[03. 대법원의 반전: 상가임대차법 제9조 제2항의 해석]
대법원은 이러한 원심을 파기 환송했습니다. 건물 임대차에서 기간 만료, 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료한 경우에도 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 의해 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속한 것으로 의제된다고 하면서, 이는 임대차 기간이 끝난 후에도 임차인의 보증금 반환 채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이라고 했습니다.
나아가 상가임대차법이 적용되는 상가 건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전 임차 목적물을 점유하고 있다 하더라도, 임차인에게 차임 상당의 부당 이득이 성립한다고 할 수 없다고 판시했습니다. 목적물에 대한 보증금을 미지급한 상태에서 월 임차료에 대한 계약이 있다고 하면 분쟁이 해결될 때까지 그대로의 계약이 존속하고 있다고 생각하시면 됩니다.
[04. 주택 임대차에도 적용되는 법리적 시사점]
지금은 이제 상가 임대차 보호법에 대해 말씀을 드렸지만, 해당 사안은 주택 임대차 보호법이 적용되는 일반 임대차 관계에서도 같이 적용될 수 있다고 생각하시면 됩니다. 즉 내가 보증금을 얼마 지급하고 월 임대료를 얼마씩 지급하고 있는 상황에서 임대인과 분쟁이 생겼다고 할 경우에, 그 분쟁이 해결될 때까지 목적물을 점유하고 있었다고 하시면 전세 관계의 경우에는 월 차임의 약정이 없으니까 그냥 해당 목적물을 점유하고 계시면 되는 것이고, 월 차임에 대한 계약이 있다고 하시면 해당 월 차임만큼 사용료를 지급한다고 생각하시면 됩니다.
만약에 월 차임이 보증금에서 다 공제되었다고 할 경우에는 오히려 월 차임을 더 상대방에게 지급하셔야 할 경우도 있으니까 이것은 좀 조심하시면 좋을 것 같습니다. 오늘은 상가 임대차 계약이 종료한 후에 임대인과 임차인의 분쟁이 생겼을 때, 해당 목적물을 점유했던 임차인이 임대인에게 얼마를 지급해야 되는지에 대해 말씀드렸습니다.
오늘 영상 시청하시고 궁금하신 점 있으시면 댓글 부탁드립니다. 확인해 보고 답변드리도록 하겠습니다. 감사합니다.