단순이행청구를 한 임대인, 상환이행 판결로 나오기 위해서는?｜명도소송｜임차인이 체크해야 할 부분｜동시이행항변

안녕하세요, 법무법인 명재의 총괄대표 이재희 변호사입니다.
임대차 관계가 끝나고 명도소송(건물을 비워달라는 소송)이 들어왔을 때, 임대인이 소장에 "보증금을 돌려줄 테니 나가라"가 아니라, 단순히 "그냥 나가라"고만 적는 경우가 있습니다. 이를 법률 용어로 '단순이행청구'라고 합니다. 이때 임차인이 적절히 대응하지 않으면 매우 곤란한 상황에 처할 수 있습니다.
[왜 임대인은 보증금 이야기를 쏙 뺄까?]
임대인 입장에서는 굳이 보증금을 돌려주겠다는 약속을 소장에 먼저 적을 필요가 없습니다. 동시이행항변은 '권리항변'이기 때문입니다. 즉, 임차인이 "보증금을 받기 전까지는 못 나간다"라고 스스로 주장해야만 판사님이 고려해 주는 권리입니다.
만약 임차인이 재판이 끝날 때까지 이 말을 하지 않으면, 판사님은 임대인의 청구대로 "아무 조건 없이 건물을 비워주라"는 단순이행판결을 내릴 수 있습니다. 이 판결문에는 '가집행'이 붙기 때문에, 보증금을 한 푼도 못 받은 상태에서 강제집행을 당할 위험이 생깁니다.
['변론 종결 전'에 반드시 해야 할 말]
민사 재판에서 판사님이 "더 하실 말씀 없나요? 재판 마칩니다"라고 말하는 '사실심 변론 종결' 시점이 골든타임입니다.
● 전략적 예비적 항변: 설령 임차인이 "아직 계약 기간이 남았다(묵시적 갱신 등)"고 주장하며 소송 기각을 구하고 있더라도, 만약의 패소에 대비해 "설령 계약이 종료된 것이 맞더라도, 보증금을 돌려받음과 동시에 나가겠다"라는 예비적 항변을 반드시 해두어야 합니다.
● 구두 항변의 중요성: 준비서면에 깜빡하고 적지 못했더라도, 재판장에서 말로라도 꼭 해야 합니다. 그래야 "돈을 줌과 동시에 건물을 넘겨주라"는 상환이행판결이 나옵니다.
[변호사의 체크리스트: 1심에서 끝내야 합니다.]
저는 명도소송을 수행할 때, 우리 측의 승소를 확신하더라도 항상 체크리스트에 '동시이행항변 여부'를 넣어 확인합니다. 재판이 예상보다 빨리 끝날 수도 있기 때문입니다. 변론이 종결된 후에 뒤늦게 참고서면으로 제출해 봐야 판결에 반영되지 않습니다.
단순히 이 항변 하나를 빠뜨려서 보증금을 지키기 위해 2심(항소심)까지 가야 한다면, 그 시간과 비용의 손해는 오롯이 의뢰인의 몫이 됩니다. 아무리 억울하고 당당하더라도 법적 절차에서의 '예비적 카드'는 반드시 챙겨야 합니다.
[결론: 가집행의 공포에서 벗어나려면]
명도소송에서 가장 무서운 것은 보증금도 없이 거리로 나앉는 '가집행'입니다. 판결문에 상환이행 조건이 붙도록 만드는 것은 임차인 변호사의 가장 기본적이면서도 중요한 책무입니다.