[전세사기 2편] 이런 부동산은 반드시 거르세요! 사기당하는 지름길입니다. | 변호사가 알려주는 전세 계약과 용어정리

[01. 대항력, 우선변제권을 이용한 사기]
대항력, 우선변제권을 이용한 사기라고 생각을 하시면 됩니다 이에 대해 말씀드리기 전에 대항력과 우선변제권이 무엇인지 먼저 알고 계셔야 되는데요.
- 대항력
대항력은 성립한 권리관계를 타인에게 주장할 수 있는 힘입니다. 쉽게 말씀드려, 살고 있는 집에 대한 계약에 대하여 내가 대응할 수 있는 권리입니다. 대항력을 갖추기 위해서는 다음 3가지를 반드시 기억하셔야 합니다.
1. 전월세 계약서는 반드시 대면으로 집주인 본인과 작성해야 한다.
2. 계약금과 잔금은 모두 집주인 본인의 계좌에 직접 입금한다.
3. 이사 당일 전입신고를 바로 하며, 확정일자를 받는다.
대한민국의 경우 실거주자에게 대항력을 주는 법적 체계를 가지고 있습니다. 전입신고 다음날부터 대항력이 생기기 때문에, 법적 보호를 받기 위해서는 반드시 전입신고를 해야 한다는 점 기억해 주시기 바랍니다.
- 우선변제권
우선변제권은 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리입니다. 쉽게 말씀드려, 집이 경매나 공매로 넘어가면 낙찰자가 새로운 집주인이 되고, 세입자인 본인은 새로운 집주인에게도 보증금을 주장할 수 있는 권리입니다. 단, 주의하셔야 할 점은 우선변제권은 대항력을 갖춰야만 주장하실 수 있습니다.
- 선순위채권
선순위채권은 담보에 대해 다른 채권보다 우선하여 회수할 수 있는 채권입니다. 쉽게 말씀드려, 집이 경매나 공매로 넘어가면 보증금을 가장 먼저 돌려받을 권리를 세입자가 먼저 가질 수 있다는 권리인데 이는 반드시 전입신고를 해야만 발생하기 때문에 이 점도 주의하셔야 합니다.
[02. 계약 시 가장 중요한 점?]
주택 인도 주민 등록 확정일자를 받았을 때이 전에 근저당이 설정되어 있었다라고 하면은 그 사람보다는 먼저 변제 받으실 수 없다는 겁니다 주택의 인도와 주민 등록 그리고 확정일자까지 받았다 하더라도 그 몇 시간 사이에 임대인이 은행을 통해 빚을 지거나 다른 사람한테 빚을 져서 저당권을 설정해 버리면은 대항력과 우선변제권이 인정된 임차인의 경우라 하더라도 자기보다 선순위의 있는 그 저당권자에 대하여 대항을 할 수가 없습니다 되게 복잡한 사안을 말씀을 드렸는데요 가장 중요하게 생각하실 점은 부동산 계약서를 작성하실 때 내가 주택 인도와 주민등록 확정일자를 받은 날까지 임대인이 어떠한 빚을 지이는 행위를 하지 못하게 한다라는 계약 문구를 꼭 삽입을 하시는 것을 추천드립니다 그리고 그 문구를 삽입을 하실 때이 약속을 어겼을 때 위약벌로 로 1억 5천만 원 이런 식의 별도의 약정까지 하실 수 있다면은 그 문구도 꼭 넣으시기 바랍니다 만약에 이러한 특약 사항이 들어가 있지 않다고 하면은 부동산 중개업자에게 요구하시기 바랍니다 시점은 계약 체결시부터 내가이 부동산을 인도 받았을 때까지입니다 이때까지 임대인이 저당권을 설정하지 못하게 하셔야 안전한 부동산을 인도 받으실 수 있습니다
[03. 전입신고 사기]
마지막으로는 전입신고 사기가 있습니다. 전입신고를 하지 않으면 보증금이나 월세를 깎아주겠다고 말하며 계약을 체결하는 경우를 말합니다. 하지만, 이는 불법계약이며, 전입신고를 하지 않을 경우 과태료 대상에 해당합니다. 보증금이 적더라도 확정일자, 전입신고는 필수로 하셔야 합니다. 하지 않으실 경우, 추후 문제가 발생하였을 때 보증금을 보호받지 못합니다.