같이 사용하는 주차장 상가 사람들은 사용하지 말라고?

안녕하세요. 무엇이든 물어봐률 변호사입니다. 오늘은 상가와 아파트로 구성된 주상복합건물에서 입주자대표회의가 주민 안전 등을 이유로 상가 구분소유자들의 단지 지상주차장 사용을 막자, 상가 관리단(원고)이 입주자대표회의(피고)를 상대로 주차방해금지 청구의 소를 제기한 사안에 대한 하급심 법원 판례를 소개해 드리고자 합니다.
[01. 사건의 경위와 사실관계]
사실관계는 다음과 같습니다. 원고는 이 사건 부동산에서 상가를 소유하는 사람들로 구성된 판매시설 관리단이며, 피고는 이 사건 부동산 아파트를 소유하고 있는 입주자대표회의였습니다. 그리고 이 사건 부동산 지상에는 '판매시설 전용주차장'이라는 이름으로 지상주차장이 설치되어 있었습니다.
원고는 "이 사건 상가 구분소유자들과 아파트 구분소유자들은 모두 이 사건 대지를 공유하고 있으므로, 상가 구분소유자들은 적법하게 이 사건 주차장 전부를 이용할 수 있는 권리를 지닌다"라고 주장했습니다. 또한 상가 분양계약서에 '단지 주 출입구 근처 판매시설 지상주차 부분은 조업 차량 및 비상용 차량 주차이며, 일반 주차는 지하 1층 판매시설 주차장을 이용할 수 있다'는 문구가 있음을 근거로, 피고가 상가 차량의 출입과 주차를 방해하고 있다고 주장했습니다. 반면 피고는 이와 같은 사실이 없다고 맞섰습니다.
[02. 법원의 판단 기준: 대지사용권의 법리]
법원은 어떻게 판단했을까요? 재판부는 우선 다음과 같은 대법원 판례를 관련 법리로 설시했습니다.
1동 건물의 구분소유자들이 건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등 특별한 사정이 없는 한 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다. (대법원 2011다89910 판결 등 참조)
또한, 아파트 단지 관리단이 외부 차량 출입을 통제하는 행위가 상가 소유자의 대지사용권을 침해하는지 여부는 주차장의 위치, 출입 통제 방법, 이용자의 이해득실 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 따라 판단해야 한다(대법원 2009다49971 판결 등 참조)는 점을 명시했습니다.
[03. 재판부의 최종 판단 결과]
이를 바탕으로 법원은 원고 소속 상가 구분소유자들이 이 사건 대지 전부에 대한 대지사용권을 가진다고 보았습니다.
● 관리규약의 해석: 상가 구분소유자들은 상가 이용과 관련하여 조업 및 비상용 주차 목적으로 이 사건 주차장을 적법하게 이용할 수 있습니다.
● 통제의 위법성: 주차장 이름이 '판매시설 전용주차장'임에도 피고가 바리케이드를 설치해 이용을 막은 점은 권리 침해에 해당합니다.
● 안전 문제에 대하여: 피고가 주장한 입주자 통행 안전 문제는 별도의 안전장치를 설치하여 해결할 문제이지, 이를 이유로 주차장 이용을 일방적·전면적으로 통제할 권리를 가진다고 보기는 어렵습니다.
결국 법원은 원고의 주차방해금지 청구를 인용했습니다.
[04. 결론 및 당부 말씀]
오늘은 주상복합 단지 내 상가 소유자의 주차권 분쟁에 대해 살펴보았습니다. 아파트와 상가 간의 공용부분 이용 갈등은 매우 빈번하게 발생하는데요, 오늘 판례가 관련 분쟁을 겪고 계신 분들께 명확한 기준이 되기를 바랍니다.
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