약정 체결 이후 이행은 X? 임대차계약 해제 가능할까?

안녕하세요. 무엇이든 물어봐 률 변호사입니다. 오늘은 상가 임대차 계약에 있어서 시행사와 분양 계약 및 임대차 계약을 체결한 사안인데, 계약을 해제하고 원상회복 청구가 인용된 하급심 판례가 있어서 이에 대해 소개시켜 드리려고 합니다. 시행사와 임대차 계약을 체결하고 분쟁이 있으신 분들은 오늘 영상 시청하시면 도움 되실 겁니다.
[01. 사건의 경위와 사실관계]
구체적인 사실관계는 다음과 같습니다. 이 사건 원고는 한의사였고 피고는 부동산 개발 회사로 이 사건 부동산을 신축하여 분양한 회사였습니다. 원고는 피고와 2021년 7월경 이 사건 건물에서 한방병원을 개원하기로 하는 계약을 체결했습니다.
병원 개원 약정에 따르면 특약으로 무상 임대 기간은 인테리어 시작일로부터 6개월로 하며, 병원 인테리어 비용 약 11억 원과 1년 임대료 약 5억 원을 피고가 원고에게 개원 지원 비용으로 지원하기로 되어 있었습니다. 그 후 원고는 약정에 따라 피고에게 계약금을 지급했으며, 피고는 본인을 발주자로 하여 병원 인테리어 공사 계약을 체결했습니다.
[02. 공사 지연과 시행사의 의무 불이행]
그러나 인테리어 공사의 완공은 지체되었고, 2023년 3월까지 공사를 완료하겠다는 확약서까지 작성되었으나 이행되지 않았습니다. 원고는 2023년 2월경 한방병원 개설 허가를 받은 상태였습니다.
이 사건 임대차 계약의 해제가 인정된 관련 법리는 '이행 거절'이었습니다. 이행 거절이란 채무자의 명백한 계약 이행 거절 의사 표시가 있는 경우, 상대방은 최고 없이 계약을 해제할 수 있고 채무자는 원상회복 책임을 진다는 법리입니다.
[03. 법원의 판단: 시행사의 '선이행 의무' 인정]
재판부는 다음과 같은 이유로 피고의 이행 거절을 인정했습니다.
● 인테리어 완공 의무: 피고는 원고가 개원할 수 있도록 인테리어 공사를 마칠 의무가 있습니다. 피고는 "개원을 해야 잔금을 주겠다"고 주장했으나, 법원은 인테리어가 완공되어야 개원이 가능하므로 피고의 공사 대금 지급이 선이행 의무라고 판단했습니다.
● 임대료 지원 의무: 피고는 분양 회사이므로 임대료 지원금을 예치하지 않을 경우 원고가 임대인에게 직접 임대료를 내야 하는 부담을 안게 됩니다. 법원은 무상 임대 기간이 종료된 시점부터 피고가 임대료 지원금을 지원할 의무가 있다고 보았습니다.
[04. 결론: 계약 해제 및 계약금 반환]
재판부는 피고가 인테리어 잔금 지급과 임대료 지원 의무를 다하지 않은 것은 명확한 이행 거절의 의사 표시라고 판단했습니다. 이에 따라 이 사건 계약은 적법하게 해제되었으며, 피고는 원고에게 원상회복으로서 기지급된 계약금을 반환하라는 판결이 선고되었습니다.
오늘은 분양 회사가 지원 약정 의무를 다하지 않아 계약이 해제되고, 임차인이 계약금을 돌려받은 사례를 살펴보았습니다. 오늘 영상 시청하시고 유익하셨다면 구독, 좋아요 부탁드립니다. 감사합니다.