실거주한다던 임대인 그런데 다른 사람과 임대차계약을?

안녕하세요. 무엇이든물어봐률 변호사입니다. 오늘은 주택임대차보호법상 임차인이 계약갱신청구권을 행사했을 때, 임대인이 실거주를 이유로 이를 거절한 뒤 어떠한 사정이 생겨 다른 임차인과 임대차 계약을 체결했을 때, 계약갱신청구권 행사를 거절당한 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구했던 사안에 대하여 말씀드리려고 합니다.
이와 유사한 사안들이 실제 많이 존재하고 있으니 계약갱신청구권과 관련한 분쟁이 있으신 분들은 해당 사안을 참고하시면 도움 많이 되실 것으로 생각합니다.
[01. 사건의 경위와 사실관계]
사실관계는 다음과 같습니다. 임차인이었던 원고는 피고와 2020. 1. 7.부터 2022. 1. 6.까지 임대차 계약을 체결했습니다. 피고의 모친은 2021. 8.경 원고에게 "2022. 3. 무렵 피고가 혼인할 예정이고 피고가 해당 아파트에 거주할 것이니 임대차 계약을 갱신하기 어렵다"고 말했습니다. 이에 원고는 다른 곳에 임대차 계약을 체결하고 피고에게 해당 아파트를 인도했습니다. 그러나 피고는 혼인을 하지 않았고 다른 사람과 임대차 계약을 체결했습니다.
[02. 법원의 '실거주 의사' 판단 기준]
법원의 경우 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다고 보고 있습니다.
구체적으로 ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절 사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이며, 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차 계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단한다고 보고 있습니다.
[03. 재판부의 최종 판단 결과]
해당 사안에서 법원은 이 사건 임대차 기간이 2022. 1. 6.까지로 약정되었으므로, 원고는 이 사건 임대차 기간이 끝나기 1개월 전인 2021. 12. 6.까지 계약갱신요구를 할 수 있었고 따라서 원고의 임대차 계약 갱신요구권 행사 방해 여부는 2021. 12. 6.까지의 사정을 기준으로 판단하여야 한다고 전제했습니다.
또한, 피고의 제출된 증거를 바탕으로 피고가 적어도 2021. 12. 말경까지는 결혼을 하여 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 있었던 것으로 보인다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
[04. 결론 및 당부 말씀]
최근 이와 유사한 사건에 대한 상담이 많이 있습니다. 실제로 거주했으나 직장의 이동으로 인해 매매를 고려하는 분들도 존재했는데요. 법원의 태도에 비추어 이를 입증할 수 있는 충분한 근거를 임대인 측에서 마련해 두시는 것이 추후 분쟁이 발생했을 때 자신의 진의를 밝히는 데 중요하다는 것을 확인할 수 있었던 사안이었습니다.
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