탈퇴하려면 위약금을 내라고? 지역주택조합 탈퇴, 계약금 환불 이렇게 하시면 됩니다. | 변호사가 알려주는 지역주택조합 탈퇴, 계약금 반환 받는 법

안녕하세요. 무엇이든 물어봐 률 변호사입니다. 오늘은 지역주택조합 추진위원회 단계에서 조합 가입계약의 사기취소 및 계약금 반환이 인정된 사안에 대해 말씀드리려고 합니다.
[01. 주택법상 모집주체의 설명의무와 청약철회권]
우선, 주택법상 관련 조항을 알고 계셔야 하는데요. 주택법 제11조의4는 모집주체의 설명의무를 규정하고 있으며, 사업개요, 조합원 자격기준, 분담금 예정금액, 시기, 방법, 조합원 탈퇴 및 환급 방법, 시기, 절차, 주택건설대지의 사용권원 및 소유권 확보 면적 및 비율 등에 대한 설명의무 및 서면 교부의무를 부담하고 있습니다.
또한, 제11조의6 제2항은 주택조합 가입 신청을 한 자가 가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내에 청약을 철회할 수 있다는 규정이 있으며, 모집주체가 가입을 신청한 자에게 청약 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없음을 규정하고 있습니다.
[02. 철회 불가라는 거짓 안내와 계약 유지]
구체적인 사실관계의 경우, 甲이 乙 지역주택조합에 가입하기 위해 제1차 계약금을 납부하였다가 다음 날 조합 가입을 철회하려 하였고, 이에 乙 지역주택조합 추진위원회 등은 甲에게 철회가 불가능하다고 했습니다. 甲은 이 말을 듣고 다시 계약을 진행하기로 했으며, 조합가입계약서를 작성한 다음 제2차 계약금을 지급하였습니다.
이후 甲이 중도금 대출이 실행되지 않아 乙 지역주택조합 추진위원회 등과 전화 상담을 했으며, 乙 지역주택조합 추진위원회 등은 甲에게 계약해지를 하면 위약금이 발생한다며 계약유지를 권유했던 사안입니다. 이에 甲은 乙 지역주택조합 추진위원회 등을 상대로 조합가입계약 취소 및 계약금 반환을 구했습니다.
[03. 법원의 판단: 주택법 위반 및 기망행위에 따른 사기취소 인정]
법원은 어떻게 판단했을까요? 법원은 乙 지역주택조합 추진위원회 등이 甲과 조합가입계약서를 작성하면서 “가입철회, 조합탈퇴 및 환급에 관한 사항”을 설명하지 않은 점을 지적했습니다.
또한 甲이 제1차 계약금 반환을 요구했을 당시 乙 지역주택조합 추진위원회 등이 계약금 반환이 불가능하다는 취지로 거듭 설명한 것은, “모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자에게 청약 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없다”라고 규정한 주택법 제11조의6 제6항에 어긋납니다. 따라서 乙 지역주택조합 추진위원회 등이 위와 같이 설명하였다면 주택법 규정을 몰각하여 거짓 설명을 한 것이고, 주택법 제11조의4 제1항의 설명의무도 실질적으로 위반한 것입니다.
이후에도 乙 지역주택조합 추진위원회 등은 甲에게 조합원 탈퇴를 하려면 위약금을 납입해야 한다는 뜻으로 설명하며 청약철회권(주택법 제11조의6 제2항, 제6항)에 관하여 제대로 설명하지 않았고 오히려 일부러 틀리게 설명하였습니다. 법원은 추진위의 이러한 설명의무 해태 내지 법률조항 위반이 비교적 일관되고 반복된 것으로 보인다는 점 등을 고려하여, 甲은 민법 제110조에 의하여 계약을 취소할 수 있고 乙 지역주택조합 추진위원회는 甲에게 계약금을 반환하여야 한다고 판단했습니다.
[04. 지역주택조합 탈퇴 분쟁, 전문가의 도움이 필요합니다.]
구체적인 사실관계는 더 복잡하지만, 법원이 지역주택조합에 대하여 제대로 설명하지 않은 점, 나아가 일부러 틀리게 설명한 점에 대하여 기망행위를 인정하고 사기취소 및 계약금 반환을 인정했다는 점에서 의미가 있는 판결입니다.
지역주택조합 추진위원회 단계에서 잘못된 안내를 통해 조합원 지위를 탈퇴하지 못하시는 분들은 많습니다. 법원에서는 위약금 조항의 감액도 인정해주고 있는데요. 이와 관련하여 고민 중이신 분들은 변호사 상담을 통해 문제 해결 가능성을 판단받아 보실 것을 추천드립니다.
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