조합의 강제 매도청구? 법 모르면 전 재산 잃을 수도 있습니다

[조합의 매도청구권 행사와 절차적 기한 위반]
안녕하십니까. 무엇이든 물어봐률 최안률 변호사입니다.
재건축 및 정비사업을 진행할 때 조합이 사업에 동의하지 않은 토지등소유자를 상대로 소유권을 강제로 매수하는 '매도청구권'은 법이 정한 엄격한 절차적 요건과 기한을 준수해야만 효력이 발생합니다. 이번 사안은 서울의 한 소규모주택정비사업 조합이 법정 절차 기한을 어긴 채 제기한 매도청구 소송에서, 법원이 토지등소유자(피고들)의 손을 들어 조합의 청구를 전액 기각한 대표적인 판례입니다.
원고(조합)는 2024년 6월 관할 구청으로부터 건축심의 결과를 통보받았으나, 법정 기한을 크게 도과한 약 70일 뒤(2024년 9월)에야 피고들(B 씨, C 씨)에게 조합설립 동의 여부를 묻는 서면 촉구서를 발송했습니다. 이후 피고들이 분양신청을 하지 않자, 조합은 동의 미회답에 따른 매도청구(소규모주택정비법 제35조)를 주의적 청구로, 분양신청 미신고 및 손실보상 협의 불성립에 따른 매도청구(제36조)를 예비적 청구로 하여 소를 제기했습니다.
[법원의 청구 기각 사유: 법률의 부지 배척 및 요건 미비]
재판부는 조합 측이 주장한 주의적·예비적 청구 요건을 면밀히 검토한 끝에 조합의 주장을 모두 배척했습니다.
주의적 청구 배척 (제35조 매도청구): 소규모주택정비법상 사업시행자는 건축심의 결과를 통지받은 날부터 30일 이내에 미동의자에게 동의 여부를 묻는 서면 촉구를 해야 합니다. 조합 측은 "피고들이 구역 내 소유자이므로 당연히 조합원이 되는 줄 알고 촉구를 생각하지 못했다"라고 항변했으나, 법원은 이를 단순한 '법률의 부지'에 불과하다고 보아 정당한 사유로 인정하지 않았습니다. 30일을 40일가량 초과하여 발송된 서면 촉구는 부적법하므로 매도청구권이 성립하지 않는다고 판단한 것입니다.
예비적 청구 배척 (제36조 매도청구): 제36조에 따른 매도청구는 '사업시행계획인가·고시가 된 날부터 90일간 손실보상 협의'를 거친 후, 협의가 성립되지 않았을 때 '기간 만료일로부터 60일 이내'에 소송을 제기해야 합니다. 그러나 해당 조합은 변론종결일까지 사업시행계획인가조차 받지 못한 상태였습니다. 청구 요건의 출발점조차 형성되지 않았으므로 예비적 청구 역시 기각되었습니다.
[감정평가 시점 연기와 토지등소유자의 실전 대응 전략]
매도청구 소송에서의 승패는 단순한 소유권 방어를 넘어, 매도청구권이 적법하게 행사되는 시점을 기준으로 목적물의 가액(감정평가액)이 결정된다는 점에서 재산상 막대한 시사점을 지닙니다.
부동산 가치는 통상 시간이 지남에 따라 상승하므로, 조합 측 청구가 전부 기각되어 매도청구권 재행사 시점이 뒤로 미루어질수록 토지등소유자(피고)는 향후 훨씬 뒷 시점의 인상된 시가를 기준으로 보상 감정평가를 받을 수 있게 됩니다.
정비사업 구역 내에서 조합으로부터 매도청구 소장을 받으셨다면, 조합이 법에 규정된 건축심의 후 30일 이내 서면 촉구 요건이나 사업시행계획인가 후 협의 절차를 철저히 지켰는지 정밀하게 검토하셔야 합니다. 절차적 하자를 정확히 짚어내어 대응하면 자신의 정당한 자산 가치를 지켜낼 수 있으므로, 유사한 분쟁으로 어려움을 겪고 계신다면 최안률 변호사를 찾아 정밀한 법률 상담을 받아보시기 바랍니다. 감사합니다.