공인중개사의 잘못된 정보 때문에 5,000만 원이 사라졌다

안녕하세요. 무엇이든 물어봐률 최안률 변호사입니다. 최근 공인중개사 사무실과 관련된 판결들이 많이 선고되고 있는데요. 오늘도 공인중개사 사무실의 책임을 인정한 판례 하나를 소개시켜 드리려고 합니다. 기존에 알고 계셨던 사항과는 조금 다른 성격의 판결문이니까 오늘 영상 참고하시면 부동산과 분쟁이 있다는 분들은 많이 도움 되실 겁니다.
[01. 사건의 경위와 사실관계]
해당 사건의 구체적인 사실관계는 다음과 같습니다. 원고는 2017년 제1 주택에 관하여 소유권 이전 등기를 마쳤습니다. 그 후 원고의 배우자는 제2 주택을 2016년 매수하여 2019년 1월 31일 잔금을 지급하고 동년 3월 19일 소유권 이전 등기를 마쳤습니다. 원고는 공인중개사인 피고의 중개로 2022년 3월 1일 제1 주택을 매도하는 계약을 체결했습니다.
원고는 이 과정에서 일시적 1세대 2주택 비과세 혜택을 받고자 했습니다. 원고는 피고가 알려주는 대로 '제2 주택의 소유권 이전 등기일'로부터 3년 이내에 매도하면 비과세가 되는 줄 알고 계약을 체결했으나, 사실은 '잔금 지급일'인 2019년 1월 30일부터 3년 이내에 처분해야 혜택을 받을 수 있었습니다. 결국 원고는 비과세 혜택을 받지 못해 약 5,000만 원의 양도소득세를 납부하게 되었습니다.
[02. 원고와 피고의 주장]
원고는 피고가 비과세 혜택을 받으려는 목적을 알고 있었음에도 잘못된 정보를 제공했고, 세무사 등 전문가에게 확인하도록 조언하지 않아 '선량한 관리자의 주의의무'를 위반했다고 주장했습니다. 반면 피고는 "공인중개사는 양도소득세를 설명할 의무가 없으며, 세무서에 따로 문의해 보라는 취지의 말을 했으므로 의무 위반이 아니다"라고 맞섰습니다.
[03. 법원의 판단: 잘못된 정보 제공과 주의의무 위반]
법원은 이 사건 부동산 중개인과 원고의 관계를 '위임 관계'로 보았습니다. 위임 관계에서는 선량한 관리자의 주의의무가 따릅니다. 법원은 다음과 같은 대법원 판례를 근거로 설시했습니다.
중개업자는 비록 조사·확인하여 설명할 의무를 부담하지 않는 사항이더라도, 의뢰인이 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 자료가 되는 사항에 관하여 그릇된 정보를 제공하여서는 안 된다. 그 정보를 제대로 확인하지 않은 채 진실인 것처럼 전달하여 의뢰인이 이를 믿고 계약하게 되었다면 이는 중개업자의 의무 위반에 해당한다.
이를 바탕으로 법원은 피고가 직접 비과세 기간을 안내할 의무까지는 없더라도, 적어도 "등기일 기준이 확실하지 않을 수 있으니 조세 전문가에게 정확히 확인할 필요가 있다"고 고지하여 원고를 조력해야 할 의무가 있는데 이를 이행하지 않았다고 판단했습니다.
[04. 결론 및 책임 제한]
물론 비과세 혜택에 대해 정확히 알아봐야 할 주된 책임은 원고에게 있기 때문에, 법원은 피고의 책임을 20%로 제한하여 판결을 선고했습니다.
오늘은 공인중개사가 설명 의무의 대상은 아니지만, 의뢰인의 계약 체결에 중요한 사안에 대해 잘못된 정보를 제공했을 때 법원이 어떻게 판단하는지 알아봤습니다. 오늘 영상 시청하시고 유익하셨다면 구독, 좋아요 부탁드립니다.