점유자 바꾸면서 버티는 세입자... 내 땅을 점유한 다른 사람? 이렇게 해결하시면 됩니다. | 변호사가 알려주는 점유이전금지가처분

안녕하세요. 무엇이든 물어봐 률 변호사입니다. 오늘은 부동산 인도 청구를 함에 있어서 가처분(점유이전금지)의 필요성에 대하여 제가 수행했던 사건과 관련하여 말씀드리려고 합니다.
[01. 부동산점유이전금지가처분의 정의와 목적]
우선 부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 임시 절차입니다. 구체적으로 분쟁 대상인 부동산의 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 것입니다. 쉽게 말씀드려 명도, 인도 소송을 할 예정이니 위장 세입자나 다른 사람에게 해당 부동산을 넘기지 말고 채권자인 원고에게 부동산을 넘기라는 것입니다.
이를 하는 이유는 재판 청구 시 현재 상태의 변경을 구하는 판결 선고를 받더라도, 판결문의 피고와 현재 점유하는 자가 달라지면 이를 실행하지 못하거나 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있기 때문입니다.
[02. 실제 사례: 가처분 부재로 인한 소송 실익 상실]
이와 관련하여 제 경험도 말씀드리겠습니다. 이 소송은 상대방이 의뢰인에게 토지를 침범했다고 주장하며, 부당이득과 점유이전을 구하는 사례입니다. 의뢰인은 해당 토지를 매도했기에 상대방은 의뢰인과 토지 매수인을 상대로 부당이득과 점유이전을 구하는 소송을 시작했습니다.
의뢰인이 저에게 사건을 의뢰했을 때는 해당 토지의 매수인이 이미 토지에 있었던 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하면서 문제 되었던 토지를 상대방에게 인도한 상태였습니다. 부당이득반환은 별론으로 하고 토지 인도를 구한 상대방은 이 부분 소송의 실익이 사라진 것입니다. 상대방은 소송 과정에서 토지 인도 부분을 취하했으며, 소송비용 측면에서 손해가 발생했습니다. 가처분을 해두지 않아서 발생한 손해라고 생각하시면 됩니다.
[03. 가처분 신청 시 유의사항과 대상 특정]
점유이전금지 가처분은 신청 시 목적 부동산을 명백하게 특정해야 합니다. 따라서 부동산의 일부가 목적물인 때에는 도면, 사진 등으로 특정해야 합니다. 부동산점유이전금지가처분은 미등기부동산도 그 목적물이 될 수 있습니다. 건물 퇴거, 토지인도청구권을 피보전권리로 하는 경우 건물 점유자에게는 건물에 대하여만 점유이전금지가처분을 하면 충분하고 토지에 대하여는 가처분 신청을 할 필요가 없습니다.
시청하시면서도 쉽지 않다는 것 느끼실 겁니다. 따라서 부동산 인도 소송을 고려 중이신 분들은 변호사와 상담 후 필요한 절차를 밟으시는 것이 중요합니다. 오늘 영상 유익하셨다면, 구독, 좋아요 부탁드립니다.
[04. 참고: 점유 승계 시 집행력 확보 기준]
- 인도명령의 경우
부동산 인도명령 결정이 있은 뒤에 점유 승계가 발생한 경우 그 사람만 승계인으로 보아 발급받을 수 있음
- 명도판결의 경우
판결문에 기재된 '변론종결일' 이후에 점유 승계가 발생한 경우 그 사람만 승계인으로 보아 발급받을 수 있음
- 점유이전금지가처분을 받아둔 경우
점유이전금지가처분을 집행해 둔 것이 있다면 이미 법원이 점유 상태를 확인한 적이 있었던 것이므로 새로운 점유자를 승계인으로 보아 발급받을 수 있음