개업하는 예비 사장님들이 하는 가장 큰 실수! 개업 목적 임대차계약 개업 불가능 사례

안녕하세요. 무엇이든 물어봐률 변호사입니다. 오늘은 음식점을 개업할 목적으로 임대차 계약을 체결하고자 했으나 계약한 곳이 음식점을 할 수 없는 곳이었을 경우, 이로 인하여 발생한 손해를 공인중개사에게 청구할 수 있는지에 대하여 하급심 판결을 소개해 드리고자 합니다.
[01. 사건의 경위와 사실관계]
구체적인 사실관계는 다음과 같습니다. 이 사건의 원고는 피고 공인중개사의 중개로 점포에 대한 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 임대차 계약 체결 과정에서 피고에게 음식점을 개업할 목적으로 점포를 임차한다는 사실을 알렸으며, 피고는 원고에게 관할 구청과 보건소 등에 점포를 음식점으로 영업할 수 있는지 문의했는데 가능하다는 회신을 얻었다고 전달했습니다.
그러나 원고는 보건소로부터 점포 옆에 불법 건축물이 있어 음식점을 위한 영업신고증을 발급받을 수 없다는 취지의 통보를 받았고, 이에 피고에게 손해배상 청구 소송을 진행했습니다.
[02. 법원의 판단: 공인중개사의 확인·설명의무 위반]
법원은 이 사건에 대하여 어떻게 판단했을까요? 법원은 "개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하여야 하고(공인중개사법 제25조 제1항), 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 법 제30조 제1항)"는 관련 법규를 바탕으로 판단했습니다.
피고가 이를 확인하거나 정확하게 설명하지 않음으로써 중개인으로서의 확인 설명의무를 위반한 과실이 있으며, 이로 인해 원고가 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없는 손해를 입었다고 판단하며 피고에게 손해배상 책임이 있다는 판단을 했습니다.
[03. 책임의 제한과 임차인의 주의의무]
다만, 법원은 피고의 책임을 제한했는데요. 법원은 부동산 거래 당사자가 중개업자에게 부동산 거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래 당사자 본인이 본래 부담하는 거래 관계에 대한 조사·확인 책임에서 벗어난다고 볼 수는 없기 때문에 과실이 존재한다고 판단했습니다.
구체적으로 ① 이 사건 임대차 계약서 특약사항에는 임차인인 원고가 영업 및 인허가 문제에 대하여 해당 기관에 확인하고 건축물 용도변경이 필요시 임차인 책임이라는 점이 명시되어 있는 점, ② 이 사건 임대차 계약을 체결하는 당사자인 원고도 중개인의 설명만 듣고 계약을 체결할 것이 아니라 영업 허가가 가능한지 여부를 확인할 수 있는 자료를 적극 요청하거나 스스로 그에 관하여 확인해 보는 등 계약 체결에 신중을 기하였어야 함에도 피고의 말만 믿고 이 사건 임대차 계약을 체결한 점 등을 고려해 피고의 손해배상 책임을 50%로 제한했습니다.
[04. 결론 및 당부 말씀]
오늘은 임대차 계약의 목적을 달성하지 못했을 경우 그 손해배상 책임이 누구에게 있는지에 대하여 말씀드렸습니다. 오늘 영상 시청 후 궁금하신 점 있으시면 댓글 부탁드립니다. 확인해 보고 답변드리겠습니다. 감사합니다.