상가 월세 · 관리비 일방적 인상, '이것' 증명 못 하면 단 1원도 못 올립니다

[01. 상가 건물주 변경과 묵시적 갱신 후의 일방적 증액 요구]
안녕하세요. 무엇이든 물어봐률 변호사입니다. 오늘은 상가 임대차 관계에서 임대인이 갑작스럽게 월세와 관리비의 인상을 요구했고, 임차인이 일단 임대인이 원하는 대로 관리비와 임차료를 지급했을 때 그 후 임차인이 어떻게 대처해야 하는지 말씀드리려고 합니다. 이에 해당하는 하급심 판례가 있기 때문에 하급심 판례를 바탕으로 말씀드리겠습니다.
이 사건 하급심 판례의 사실관계는 다음과 같습니다. 원고는 서울에서 상가를 운영하던 세입자였습니다. 원래 주인과 보증금 3,500만 원, 월세 300만 원, 관리비 15만 원에 계약했습니다. 그런데 도중 건물이 팔리면서 피고가 새 주인이 되었습니다. 이때 보통 새 주인과의 임대차 관계는 기존 임대차 관계를 승계한다고 생각하시면 됩니다. 2024년 1월경 묵시적으로 갱신된 후 새 주인이 바뀌었는데, 두 달 뒤 갑자기 새 주인이 이러한 통지서를 보냅니다. "주변 시세가 올랐고 경제 사정도 많이 변했으니, 월세를 350만 원, 그리고 관리비를 50만 원으로 올리겠습니다. 합쳐서 매달 400만 원을 보내 주시면 됩니다"라는 취지의 통지서였습니다. 원고의 경우 일단 요구받은 돈을 보냈습니다. 하지만 나중에, 이 금액이 과다하다는 것을 임차인인 원고가 깨닫게 되었습니다.
[02. 부당이득 반환 청구 소송의 주요 쟁점과 당사자 주장]
이 사건의 원고는 초과 지급된 돈에 관하여 부당이득 반환 청구 소송을 임대인, 즉 피고에게 제기했습니다. 이 사건에서 주요하게 다툰 쟁점 사항은 다음과 같습니다. 원고는 피고의 차임 증액 청구는 경제적 사정 변동이라는 요건 증명이 없었고, 관리비 증액의 합의도 없었기 때문에 효력이 없는 것이라고 주장했습니다. 원고는 이와 함께 위자료도 청구를 했는데요. 우선 이 위자료에 관한 결과는, 피고의 행위가 불법 행위라고 보지는 않았기 때문에 법원에서는 위자료 청구 부분에 대해서는 기각했습니다.
반대로 피고는 임대료와 관리비의 증액이 주변 상가의 시세에 비추어 봤을 때 적당한 것이고 경제적 사정이 변했기 때문에 이러한 증액은 유효하다고 주장했습니다. 그리고 만약 증액이 유효하지 않다고 하면, 상가임대차법상 규정된 5% 초과분에 대해서만 무효이지 이 5% 이내의 부분은 유효하다라는 취지의 주장을 했습니다.
[03. 법원의 판단: 증액 요건의 증명 책임과 합의의 부재]
이 사건에서 법원은 어떻게 판단 했을까요? 중요한 쟁점이 됐던 법 조문은 상가임대차법 제11조 그리고 동법 시행령 제4조였습니다. 법원은 주변 시세가 올랐다고 주장하며 매물 정보 두 건을 제출한 피고의 정보를 검토하며, 이것만으로는 기존 임대료가 형평에 어긋날 정도로 저렴하다고 보기는 어렵고, 5% 제한 범위 내의 부분에 관하여도 증액 사유, 즉 경제적 사정 변동 등이 객관적으로 증명되지 않았다고 판단했습니다.
나아가 관리비 부분에 대해서도 임대인이 관리비 증액을 요구한 것만으로는 관리비 증액에 대한 합의가 있었다고 보기는 어렵다는 취지의 판시를 했습니다. 즉, 임대인과 임차인 사이의 협의의 시작일 뿐이지 그것이 바로 효력이 발생하는 것은 아니라는 것입니다. 또한 관리비 부분도 기존의 계약에 따라 판단해야 한다고 판시했고요. 따라서 임차인의 명시적 또는 묵시적인 동의가 있지 않았다고 하면 임대인의 제안만으로는 이러한 계약이 성립하지 않는다고 보았습니다.
[04. 임차인의 대응 수칙: 동의 없는 지급과 법적 구제 방안]
임차인으로서는 임대인의 제안이 마음에 들지 않을 때 이것에 동의한다는 취지의 내용을 보내시면 불리한 사건으로 진행될 수 있다는 점은 알아두셨으면 합니다. 이 사건에서는 단순히 임차인이 임대인이 요구한 대로 돈을 보냈다는 것이 묵시적인 동의나 명시적인 동의에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 따라서 묵시적으로 계약 갱신된 기존의 임대차 및 관리비를 초과한 부분에 대해서 부당이득 반환 청구 소송이 인용되었고, 앞서 말씀드렸듯이 위자료 지급 청구까지는 인정되지 않았습니다.
임대인의 증액 청구가 부당하다고 생각할 때는 일단 동의하지는 마시고 협의를 시작하시면 됩니다. 만약 이 사안의 원고와 같이 미리 돈을 지급하셨다고 하면 부당이득 반환 청구 소송을 고려해 보시면 좋을 것 같습니다. 오늘 영상 시청하시고 유익하셨다면 구독, 좋아요, 부탁드립니다. 감사합니다.