성공사례

형사절차·수사대응 | 무혐의처분

공매에서 패찰한 경쟁업체가 감정평가사를 감정평가법 위반으로 고소


형사 사건요약
아파트 신축 사업부지를 800억 원으로 감정했다가 3년 전 1,000억 원의 평가 기록이 있다는 이유로 허위 감정 혐의를 받게 된 감정평가사를 대리하여, 평가 목적과 대상지의 실질적 가치 차이를 입증함으로써 무혐의를 이끌어낸 사례입니다.

명재 형사 전문변호사를 찾은 경위

감정평가사인 의뢰인은 특정 사업부지에 대해 800억 원의 감정평가서를 작성하였습니다. 그러나 해당 부지를 확보하지 못한 경쟁업체 측에서 3년 전 1,000억 원으로 평가된 전례를 근거로 의뢰인이 고의로 낮게 평가했다며 감정평가법 위반으로 고소하였습니다. 감정평가사로서 자격을 잃을 수도 있는 중대한 위기 상황에서 의뢰인은 법무법인 명재를 찾았습니다.

명재 형사 전문변호사의 조력

법무법인 명재는 감정평가의 전문적 영역을 수사기관이 이해하기 쉽게 풀어서 설명하는 데 주력했습니다. 먼저 감정평가는 평가의 목적(담보, 경매, 일반거래 등)에 따라 가액이 달라질 수 있다는 원론적 특징을 강조했습니다. 특히 이번에 평가된 부지는 과거 1,000억 원으로 평가될 당시와 달리 경관녹지, 공원용지, 도로 등 실제 개발 가치가 낮은 토지가 다수 포함되어 있어 단순 비교가 불가능하다는 점을 지적했습니다. 또한 최종 감정가 산출은 개인의 독단적 결정이 아닌 사내 합의 과정을 거친 객관적 결과물임을 논리적으로 변론했습니다.

명재 형사 전문변호사의 조력 결과

검찰은 법무법인 명재의 의견을 전격 수용하였습니다. 단순히 과거의 감정 결과보다 낮은 가액이 산출되었다는 사실만으로는 이를 허위 감정으로 단정하기 어렵다고 판단하여 감정평가법 위반 혐의에 대해 무혐의 처분을 내렸습니다. 이로써 의뢰인은 자격 박탈이라는 직업적 사형 선고의 위기에서 벗어나 다시 감정평가 전문가로서 본업에 매진할 수 있게 되었습니다.

형사 사건의 근거 법령

  • 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제25조 (성실의무 등) 링크
    ① 감정평가법인등(감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속 감정평가사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)은 제10조에 따른 업무를 하는 경우 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써 공정하게 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 업무를 잘못하여서는 아니 된다. <개정 2020. 4. 7., 2021. 7. 20.>
    ② 감정평가법인등은 자기 또는 친족 소유, 그 밖에 불공정하게 제10조에 따른 업무를 수행할 우려가 있다고 인정되는 토지등에 대해서는 그 업무를 수행하여서는 아니 된다. <개정 2020. 4. 7., 2021. 7. 20.>
    ③ 감정평가법인등은 토지등의 매매업을 직접 하여서는 아니 된다. <개정 2020. 4. 7.>
    ④ 감정평가법인등이나 그 사무직원은 제23조에 따른 수수료와 실비 외에는 어떠한 명목으로도 그 업무와 관련된 대가를 받아서는 아니 되며, 감정평가 수주의 대가로 금품 또는 재산상의 이익을 제공하거나 제공하기로 약속하여서는 아니 된다. <개정 2019. 8. 20., 2020. 4. 7.>
    ⑤ 감정평가사, 감정평가사가 아닌 사원 또는 이사 및 사무직원은 둘 이상의 감정평가법인(같은 법인의 주ㆍ분사무소를 포함한다) 또는 감정평가사사무소에 소속될 수 없으며, 소속된 감정평가법인 이외의 다른 감정평가법인의 주식을 소유할 수 없다. <개정 2021. 7. 20.>
    ⑥ 감정평가법인등이나 사무직원은 제28조의2에서 정하는 유도 또는 요구에 따라서는 아니 된다. <신설 2021. 7. 20.>
  • 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제49조 (벌칙) 링크
    다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2017. 11. 28., 2020. 4. 7., 2021. 7. 20.>
    1. 부정한 방법으로 감정평가사의 자격을 취득한 사람
    2. 감정평가법인등이 아닌 자로서 감정평가업을 한 자
    3. 구비서류를 거짓으로 작성하는 등 부정한 방법으로 제17조에 따른 등록이나 갱신등록을 한 사람
    4. 제18조에 따라 등록 또는 갱신등록이 거부되거나 제13조, 제19조 또는 제39조에 따라 자격 또는 등록이 취소된 사람으로서 제10조의 업무를 한 사람
    5. 제25조제1항을 위반하여 고의로 업무를 잘못하거나 같은 조 제6항을 위반하여 제28조의2에서 정하는 유도 또는 요구에 따른 자
    6. 제25조제4항을 위반하여 업무와 관련된 대가를 받거나 감정평가 수주의 대가로 금품 또는 재산상의 이익을 제공하거나 제공하기로 약속한 자
    6의2. 제28조의2를 위반하여 특정한 가액으로 감정평가를 유도 또는 요구하는 행위를 한 자
    7. 정관을 거짓으로 작성하는 등 부정한 방법으로 제29조에 따른 인가를 받은 자

형사 사건의 핵심포인트

1. 감정평가의 상대성 입증: 평가 목적과 시점에 따라 가액이 변동될 수 있는 전문 영역의 특수성을 법리적으로 소명했습니다.
2. 대상지의 실질적 가치 분석: 과거 평가 대상지와 현재 대상지의 지목 구성 및 개발 제한 요소 차이를 정밀하게 비교 분석하여 제시했습니다.
3. 평가 과정의 객관성 확보: 개인의 주관이 아닌 시스템에 의한 합의 과정을 거친 결과임을 입증하여 고의적인 허위 가능성을 차단했습니다.
4. 전문 자격사의 권익 보호: 경쟁업체의 악의적인 고소로부터 의뢰인의 전문 자격과 직업적 명예를 성공적으로 지켜냈습니다.

형사 사건의 자주묻는 질문(FAQ)

  • Q.감정평가 결과가 과거와 다르다는 이유만으로 처벌받을 수 있나요?

    원칙적으로 감정평가는 시점과 방법 등에 따라 차이가 발생할 수 있습니다. 단순히 수치가 다르다고 해서 처벌받지는 않지만, 특정 업체에 이익을 줄 목적으로 고의로 가액을 조작했다는 정황이 보인다면 수사 대상이 됩니다. 이번 사례처럼 가액 차이가 발생할 수밖에 없었던 객관적인 이유를 법리적으로 소명하는 것이 방어의 핵심입니다.

  • Q.허위 감정으로 기소될 경우 감정평가사 자격은 어떻게 되나요?

    감정평가법 위반으로 금고 이상의 형이나 집행유예를 선고받게 되면 자격 취소나 정지 등 강력한 행정처분이 뒤따릅니다. 생계가 달린 중대한 문제이므로, 수사 초기 단계부터 허위성이 없었음을 명확히 입증하여 무혐의로 종결짓는 전략이 필수적입니다.

  • Q.경쟁업체의 보복성 고소에는 어떻게 대응해야 할까요?

    건설 현장에서는 이권 다툼으로 인해 전문가를 압박용으로 고소하는 경우가 빈번합니다. 법무법인 명재는 고소의 배경이 된 갈등 구조를 정확히 파악하고, 의뢰인의 감정 행위가 법과 원칙에 따른 독립적인 활동이었음을 입증하여 부당한 공격으로부터 의뢰인을 보호합니다.

관련 업무 분야: 부동산 매매·분양, 형사절차·수사대응

작성자: 이재희 총괄 대표변호사, 최한겨레 대표변호사, 배진성 대표변호사, 최안률 대표변호사, 진상원 대표변호사

업데이트: 2026.07.29

본 사례는 개별 사건의 진행 및 결과를 바탕으로 작성된 것으로, 유사한 사안이라도 사실관계와 증거 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 기재된 법령 및 판례는 게시글 작성 시점 이후 변경될 수 있습니다.


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