매수인이 잔금 날짜가 지났는데도 돈을 주지 않습니다. 바로 다른 사람에게 집을 팔아도 되나요?

곧바로 다른 사람에게 팔면 안 됩니다. 잔금 날짜가 지났더라도 매도인은 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 언제까지 잔금을 지급하지 않으면 계약을 해제하겠다 는 내용의 이행 최고를 내용증명으로 먼저 보내야 합니다. 지정한 기한 내에도 지급하지 않아 계약이 적법하게 해제된 것을 명확히 한 후에야 타인과 새로운 계약을 맺을 수 있습니다.

집을 매수하고 이사한 지 두 달 만에 심각한 누수를 발견했습니다. 전 주인에게 수리비를 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 민법상 매도인의 하자담보책임 규정에 따라, 매매 계약 당시부터 존재했던 숨은 하자를 매수인이 뒤늦게 발견한 경우, 그 사실을 안 날로부터 6개월 내에 매도인에게 하자 사실을 통지하고 권리를 행사해야 하며 손해배상(수리비)을 청구할 수 있습니다. 단, 하자의 원인과 발생 시점을 객관적으로 입증할 수 있는 전문 업체의 소견서나 사진 등의 증거 확보가 선행되어야 합니다.

상가 분양을 받을 때 대행사 직원이 매월 200만 원의 임대 수익을 무조건 보장한다 고 해서 계약했는데, 실제로는 공실입니다. 분양계약을 취소할 수 있나요?

단순한 예상 수익률 부풀리기는 법원에서 상거래상 용인되는 과장으로 보아 계약 취소가 어려울 수 있습니다. 하지만 분양계약서 자체에 수익 보장 특약이 명시되어 있거나, 상권 형성에 관한 중요한 사실을 허위로 고지하여 계약의 본질적 내용에 착오를 일으킨 객관적 증거(녹취록, 확약서 등)가 있다면, 사기 또는 착오를 이유로 분양계약을 취소하고 대금을 반환받을 가능성이 있습니다. 변호사를 통한 자료 검토가 필수적입니다.

부동산 매매·분양

부동산 매매계약 해제 및 취소, 가계약금 반환, 허위·과장 광고로 인한 기획부동산 사기, 아파트 상가 분양대금 반환 청구 등을 다룹니다. 복잡한 계약서 조항의 해석, 특약 사항의 효력, 중대한 하자 존재 여부에 따른 손해배상 청구 범위 확정이 사건의 뼈대가 됩니다. 부동산 가격의 변동성에 따라 당사자 간 이해대립이 극심하므로 초기 내용증명 발송 단계부터 변호사의 개입이 필요합니다. 법무법인 명재는 거액의 자산이 걸린 매매·분양 분쟁에서 의뢰인의 리스크를 원천 차단합니다.

부동산 매매·분양 대표적 유형

매매대금 (부동산 관련)

부동산 매매계약 체결 후 매수인이 중도금이나 잔금 지급 의무를 이행하지 않을 때 계약 해제 후 손해배상청구하거나 대금의 지급을 강제하는 소송입니다.

부동산 매매 분쟁

매매 목적물인 부동산에 중대한 누수 등 하자가 발견되거나, 이중매매, 가계약금 반환 등 계약 단계부터 잔금 이후까지 발생하는 복합적 부동산 다툼입니다.

분양계약·분양 갈등

상가나 아파트 분양 시 허위·과장 광고(수익률 부풀리기 등)나 시공 지연을 이유로 수분양자가 분양계약 취소 및 분양대금 반환을 청구하는 분쟁이며, 기망행위에 해당하는지 여부가 핵심입니다.

부동산 매매·분양 사건 진행 절차

계약서 및 사실관계 정밀 검토 : 계약서상 해제권 유보 조항, 위약금 특약, 분양 광고의 내용 등을 분석합니다. 특히 기획부동산이나 허위 분양의 경우 기망 행위를 입증할 홍보물과 녹취록을 확보합니다.
보전처분 (부동산 처분금지 가처분 / 가압류) : ① 매수인 측: 잔금을 치렀음에도 등기를 넘겨주지 않는 경우, 매도인이 제3자에게 팔지 못하도록 부동산 처분금지 가처분을 최우선으로 진행합니다. ② 매도인/수분양자 측: 대금 반환이나 손해배상을 청구할 경우 상대방의 재산을 가압류하여 승소 후 집행을 보장합니다.
내용증명 발송을 통한 이행 최고 및 해제 통보 : 계약 이행을 촉구하거나, 하자를 이유로 한 계약 취소·해제 의사를 명확히 통보합니다. 이는 소송에서 계약 파기의 책임 소재를 가리는 결정적 증거가 됩니다.
소장 접수 및 송달 : 매매대금 반환, 소유권이전등기 청구, 혹은 분양계약 취소 소장을 법원에 제출합니다. 상대방은 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다.
하자 감정 및 증거 조사 : 신축 건물이나 아파트의 경우 법원 감정을 통해 실제 하자의 보수 비용을 산출합니다. 분양 사기 사건에서는 관계자 증인 신문과 금융거래정보 조회를 통해 자금 흐름과 기망 행위를 입증합니다.
판결 선고 및 집행 : 승소 판결 후 강제 집행(소유권 이전 등기 신청 또는 대금 압류)을 통해 실질적인 재산권을 회복하며 사건을 종결합니다.

부동산 매매·분양 핵심 쟁점

부동산 매매와 분양 갈등은 계약 체결 당시의 진정한 의사와 목적물의 객관적 상태를 규명하는 것이 중요합니다. 주요 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 대금 지급 의무 이행 지체 및 계약 해제의 적법성

해당 유형: 매매대금 (부동산 관련), 부동산 매매 분쟁

매수인이 약정된 중도금이나 잔금 지급을 지체할 때, 매도인이 법적 요건에 맞춰 적법하게 이행을 최고(독촉)하고 계약을 해제했는지를 다툽니다. 이중매매나 가계약금 파기 상황에서는 계약금의 법적 성격에 따라 배액상환이나 계약금 몰취의 정당성을 법리적으로 확정하는 것이 주요 쟁점입니다.

2. 매매 목적물의 하자 존재 여부 및 담보책임 성립

해당 유형: 부동산 매매 분쟁

잔금 지급과 소유권 이전이 완료된 이후 주택이나 상가에서 중대한 누수, 균열 등 하자가 발견되는 경우 분쟁이 발생합니다. 쟁점은 해당 하자가 계약 체결 당시 이미 존재하였는지, 그리고 매수인이 이를 알지 못하였고 알지 못한 데 과실이 없는지 여부입니다.

현행 민법 체계에서는 매도인의 책임이 단순한 ‘하자담보책임’에 그치는 것이 아니라, 계약 내용에 부합하지 않는 목적물을 이전한 데 따른 계약불완전이행 책임(채무불이행 책임)의 문제로 판단됩니다. 따라서 하자의 정도와 계약 목적 달성 가능성을 기준으로 손해배상 청구가 가능한지, 또는 계약을 유지하기 어려울 정도의 중대한 하자에 해당하여 해제 요건이 충족되는지를 개별 사안별로 엄격히 검토하게 됩니다.

이 과정에서 하자의 발생 원인, 존재 시점, 보수 비용 규모에 대한 객관적 감정 결과가 책임 범위를 확정하는 핵심 요소가 됩니다.

3. 분양 과정의 기망행위(허위·과장 광고) 및 취소 요건 충족

해당 유형: 분양계약·분양 갈등

상가나 지식산업센터 등 수익형 부동산 분양 시, 분양 대행사가 수익률을 과장하거나 확정 수익을 허위로 보장했는지를 다룹니다. 단순한 상술(청약 유인)을 넘어 계약의 중요한 부분을 속인 기망행위에 해당하는지, 혹은 준공 및 입주 지연이 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도의 중대한 채무불이행인지를 입증하여 분양대금 반환 청구의 인용 여부를 결정짓습니다.

부동산 매매·분양 명재의 조력

부동산 계약 분쟁은 시간이 지체될수록 이자 부담과 기회비용이 기하급수적으로 늘어납니다. 법무법인 명재는 신속한 보전처분과 전문적인 사실 조회를 통해 의뢰인의 경제적 손실을 최소화합니다.

1. 이중매매 및 재산 처분 방지를 위한 신속한 보전처분

매도인이 일방적으로 계약을 파기하고 제3자에게 목적물을 처분(이중매매)할 위험이 감지되면, 신속하게 '부동산처분금지가처분'을 신청하여 등기부에 등재합니다. 이를 통해 소송 진행 중 목적물의 소유권이 타인에게 넘어가는 것을 차단하고 매수인의 소유권이전등기청구권을 안전하게 보전합니다.

2. 하자 감정 절차의 주도적 대응을 통한 손해액 특정

부동산의 구조적 하자나 누수 문제는 당사자 간의 주장만으로는 해결되지 않으므로 법원 감정이 필수적입니다. 명재는 감정 절차 전반에 적극 개입하여 의뢰인에게 유리한 감정 사항을 법원에 신청하고, 전문가의 객관적 진단을 통해 하자의 존재와 그에 따른 보수 비용을 정확하게 산출해 매도인에게 청구합니다.

3. 기망행위 입증을 통한 분양계약 취소 및 대금 반환

수분양자가 허위·과장 광고로 피해를 본 경우, 분양 당시의 홍보 팸플릿, 계약서 특약 사항, 상담 녹취록 등 흩어진 증거를 체계적으로 수집합니다. 이를 통해 시행사나 대행사의 기망행위를 법리적으로 입증하고, 분양계약 취소 통보와 함께 지급한 계약금 및 중도금의 반환을 청구하는 민사 소송을 수행합니다. 필요에 따라 사기 분양에 대한 형사 고소를 병행하여 상대를 압박합니다.

부동산 매매·분양 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q.매수인이 잔금 날짜가 지났는데도 돈을 주지 않습니다. 바로 다른 사람에게 집을 팔아도 되나요?

곧바로 다른 사람에게 팔면 안 됩니다. 잔금 날짜가 지났더라도 매도인은 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 "언제까지 잔금을 지급하지 않으면 계약을 해제하겠다"는 내용의 이행 최고를 내용증명으로 먼저 보내야 합니다. 지정한 기한 내에도 지급하지 않아 계약이 적법하게 해제된 것을 명확히 한 후에야 타인과 새로운 계약을 맺을 수 있습니다.
Q.집을 매수하고 이사한 지 두 달 만에 심각한 누수를 발견했습니다. 전 주인에게 수리비를 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 민법상 매도인의 '하자담보책임' 규정에 따라, 매매 계약 당시부터 존재했던 숨은 하자를 매수인이 뒤늦게 발견한 경우, 그 사실을 안 날로부터 6개월 내에 매도인에게 하자 사실을 통지하고 권리를 행사해야 하며 손해배상(수리비)을 청구할 수 있습니다. 단, 하자의 원인과 발생 시점을 객관적으로 입증할 수 있는 전문 업체의 소견서나 사진 등의 증거 확보가 선행되어야 합니다.
Q.상가 분양을 받을 때 대행사 직원이 "매월 200만 원의 임대 수익을 무조건 보장한다"고 해서 계약했는데, 실제로는 공실입니다. 분양계약을 취소할 수 있나요?

단순한 예상 수익률 부풀리기는 법원에서 상거래상 용인되는 과장으로 보아 계약 취소가 어려울 수 있습니다. 하지만 분양계약서 자체에 '수익 보장' 특약이 명시되어 있거나, 상권 형성에 관한 중요한 사실을 허위로 고지하여 계약의 본질적 내용에 착오를 일으킨 객관적 증거(녹취록, 확약서 등)가 있다면, 사기 또는 착오를 이유로 분양계약을 취소하고 대금을 반환받을 가능성이 있습니다. 변호사를 통한 자료 검토가 필수적입니다.