상가 복도에 특정 입점 상인이 물건을 쌓아두고 개인 창고처럼 씁니다. 강제로 치우게 할 수 있나요?

치우게 할 수 있습니다. 복도, 계단, 로비 등은 집합건물법상 공용부분 이므로 법이나 관리규약에 따른 적법한 전용사용권 설정이 없는 한, 특정인이 배타적으로 점유·사용할 수 없습니다. 상가 관리단이나 다른 구분소유자는 법원에 방해배제청구 및 인도 소송을 제기하여 물건을 철거하게 할 수 있으며, 무단 점유 기간 동안 침해받은 지분만큼 부당이득의 반환도 함께 청구할 수 있습니다.

총회 소집 통지도 못 받았는데, 새로운 관리인이 뽑히고 관리비가 크게 올랐습니다. 이 결정을 무효로 할 수 있나요?

가능합니다. 집합건물법에 따라 관리단 집회를 소집하려면, 법에서 정한 기간과 방식에 따라 사전에 목적 사항을 명시하여 통지해야 하며, 이를 위반한 경우 결의 효력이 문제될 수 있습니다. 이러한 소집 통지를 누락하는 등 절차상 중대한 하자가 있는 상태에서 이루어진 관리인 선임 및 관리비 인상 결의는 법원에 관리단 집회 결의 무효(취소) 확인 소송을 제기하여 그 법적 효력을 부인할 수 있습니다.

형제들과 공동 상속받은 토지가 있는데 저만 제 지분을 팔고 싶습니다. 다른 형제들이 반대하는데 어떻게 해야 하나요?

공유자 전원의 동의가 없으면 부동산 전체를 공동으로 매각할 수는 없습니다(다만 각 공유자는 자신의 지분 자체는 처분할 수 있습니다). 이 경우 법원에 공유물분할 청구 소송을 제기해야 합니다. 법원은 토지를 물리적으로 나누는 현물분할을 최우선으로 고려하지만, 지분대로 나누기 어렵거나 분할 시 가치가 크게 떨어질 우려가 있다면 경매를 통해 매각 대금을 지분율대로 나누는 대금분할을 명할 수도 있습니다.

집합건물·공유관계 분쟁

아파트 입주자대표회의, 상가 관리단 집회 결의 무효, 관리비의 부당 집행, 회계 불투명 문제, 횡령 등 형사·민사상 책임이 문제되는 사안, 공용부분(주차장, 옥상 등)의 무단 점유 및 사용에 관한 분쟁입니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’)과 관리규약의 효력 범위 및 규약의 적법성을 정확히 해석하는 것이 소송의 기초가 됩니다. 다수의 구분소유자들의 이해관계가 대립하므로 법적 강제력 행사와 더불어 원만한 조정을 유도하는 노련함이 필요합니다. 명재는 다수 당사자의 이해관계를 합리적으로 조율하고 투명한 관리 체계 확립을 지원합니다.

집합건물·공유관계 분쟁 대표적 유형

집합건물 분쟁

오피스텔, 대형 상가 등 여러 소유자가 있는 건물에서 관리단 집회 결의 하자와 공용부분 무단 점유, 과도한 관리비 청구를 집합건물법에 따라 해결합니다.

공유물분할

조상 땅이나 부부가 공동 명의로 소유한 부동산에 대해 각자의 지분대로 나누거나 매각하여 현금으로 분배해 달라고 법원에 청구하는 소송입니다.

집합건물·공유관계 분쟁 사건 진행 절차

관리규약 분석 및 지분 현황 파악 : 집합건물의 경우 관리규약과 집회 의사록의 적법성을 전수 조사합니다. 공유물 분할의 경우 등기부등본상의 지분 비율과 실제 점유 현황을 대조합니다.
보전처분 (효력정지 및 처분금지 가처분) : ① 집합건물: 부당한 관리단 집회 결의의 집행을 막기 위한 결의 효력정지 가처분이나 관리인 직무집행정지 가처분을 우선 신청합니다. ② 공유물분할: 소송 중 공유자가 자신의 지분을 매각하지 못하도록 지분 처분금지 가처분을 신청하여 판결의 실효성을 확보합니다.
내용증명 발송 및 협상 시도 : 공용부분 무단 점유 중단이나 관리비 정산, 또는 협의에 의한 분할을 제안합니다. 이는 소송 전 원만한 해결 가능성을 타진하고 상대방의 불법 행위를 확정 짓는 근거가 됩니다.
소장 접수 및 송달 : 관리단 결의 무효 확인 소송, 부당이득 반환 청구, 또는 공유물 분할 소송을 제기합니다. 공유물 분할의 경우 공유자 전원이 소송에 참여해야 하는 '필수적 공동소송' 요건을 엄격히 준수합니다.
측량 및 시가 감정 : 공유물 분할 시 현물 분할이 가능한지 판단하기 위한 측량 감정과, 경매 분할(가액 분할) 시 기준이 될 시가 감정을 실시합니다. 집합건물 분쟁에서는 필요시 관리비 회계 감정을 병행합니다.
판결 및 권리 조정 : ① 집합건물: 결의 무효가 확정되면 관리단을 정상화하거나 부당 집행된 관리비를 회수합니다. ② 공유물분할: 법원의 판결에 따라 현물을 분할하거나, 전체 경매 후 낙찰 대금을 지분대로 나누며 사건을 종결합니다.

집합건물·공유관계 분쟁 핵심 쟁점

다수의 소유자가 하나의 건물이나 토지를 공유하는 형태의 부동산 분쟁은 절차적 합의의 적법성과 재산 분할의 공평성을 법리적으로 입증하는 것이 가장 중요합니다. 주요 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 관리단 집회 결의의 적법성 및 공용부분 배타적 점유 여부

해당 유형: 집합건물 분쟁

오피스텔이나 대형 상가에서 관리인 선임, 규약 제정, 과도한 관리비 부과 등의 효력을 다툴 때, 관리단 집회의 소집 절차와 의결 정족수가 집합건물법을 적법하게 충족했는지가 핵심입니다. 또한 특정 구분소유자가 복도, 로비, 주차장 등 공용부분을 무단으로 점유하여 독점적으로 사용하는 경우, 이를 입증하여 방해 배제(철거) 및 부당이득 반환을 청구하는 것이 주요 쟁점입니다.

2. 합리적 분할 방법의 지정 및 지분 비율에 따른 가치 산정

해당 유형: 공유물분할

공동 명의 부동산에 대해 당사자 간 분할 협의가 결렬되어 법원에 판단을 구할 때, 현물분할(토지를 물리적 선을 그어 나누는 것), 대금분할(경매로 매각해 현금으로 나누는 것), 가액배상(1인이 단독 소유권을 갖고 나머지에게 지분만큼 현금 지급) 중 어떤 방식이 합리적인지를 다툽니다. 특히 현물분할 시 단순한 면적 비율이 아니라, 도로 인접 여부 등 실질적인 경제적 가치가 지분대로 공평하게 배분되도록 법원 감정을 이끌어내는 것이 쟁점입니다.

집합건물·공유관계 분쟁 명재의 조력

다수 당사자의 이해관계가 얽힌 집합건물과 공유물 분쟁은 소송이 장기화될수록 건물의 가치가 하락하고 경제적 손실이 커집니다. 법무법인 명재는 신속한 보전처분과 합리적인 분할 대안을 제시하여 재산상 분쟁을 효율적으로 종결짓습니다.

1. 위법한 관리단 운영의 정상화를 위한 신속한 가처분

적법한 권한 없는 관리인이 부당한 관리비를 징수하거나 단체를 위법하게 운영하는 경우, 본안 소송(결의 무효 확인 소송 등) 판결이 나오기 전까지 피해가 지속됩니다. 명재는 신속하게직무집행정지 가처분을 신청하여, 인용될 경우 관리인의 업무 수행을 정지시키고, 법원이 지정하는 직무대행자 체제를 구축하여 집합건물의 혼란을 수습합니다.

2. 공용부분 인도 및 부당이득 반환의 철저한 입증

일부 상인이나 입주자가 공용부분을 불법 점유하여 통행을 방해하거나 사적 이익을 취하는 경우, 현장 채증과 도면 분석을 통해 점유의 위법성을 명확히 입증합니다. 방해물 철거 및 인도 청구와 함께, 그동안 타인의 지분을 침해하여 얻은 사적 이득을 부당이득으로 산정하여 반환을 청구합니다.

3. 재산 가치 하락을 방어하는 맞춤형 공유물분할 전략

공유물분할 소송 시 법원이 경매를 통한 대금분할을 명할 경우, 목적물이 시세보다 턱없이 낮게 낙찰되어 공유자 전원이 경제적 손해를 볼 위험이 있습니다. 명재는 부동산의 특성과 토지이용계획을 분석하여 현물분할 도면을 직접 기획해 법원에 제시하거나, 자력이 있는 경우 가액배상을 통한 단독 소유권 취득을 유도하여 의뢰인의 재산 가치 하락을 적극적으로 방어합니다.

집합건물·공유관계 분쟁 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q.상가 복도에 특정 입점 상인이 물건을 쌓아두고 개인 창고처럼 씁니다. 강제로 치우게 할 수 있나요?

치우게 할 수 있습니다. 복도, 계단, 로비 등은 집합건물법상 '공용부분'이므로 법이나 관리규약에 따른 적법한 전용사용권 설정이 없는 한, 특정인이 배타적으로 점유·사용할 수 없습니다. 상가 관리단이나 다른 구분소유자는 법원에 방해배제청구 및 인도 소송을 제기하여 물건을 철거하게 할 수 있으며, 무단 점유 기간 동안 침해받은 지분만큼 부당이득의 반환도 함께 청구할 수 있습니다.
Q.총회 소집 통지도 못 받았는데, 새로운 관리인이 뽑히고 관리비가 크게 올랐습니다. 이 결정을 무효로 할 수 있나요?

가능합니다. 집합건물법에 따라 관리단 집회를 소집하려면, 법에서 정한 기간과 방식에 따라 사전에 목적 사항을 명시하여 통지해야 하며, 이를 위반한 경우 결의 효력이 문제될 수 있습니다. 이러한 소집 통지를 누락하는 등 절차상 중대한 하자가 있는 상태에서 이루어진 관리인 선임 및 관리비 인상 결의는 법원에 관리단 집회 결의 무효(취소) 확인 소송을 제기하여 그 법적 효력을 부인할 수 있습니다.
Q.형제들과 공동 상속받은 토지가 있는데 저만 제 지분을 팔고 싶습니다. 다른 형제들이 반대하는데 어떻게 해야 하나요?

공유자 전원의 동의가 없으면 부동산 전체를 공동으로 매각할 수는 없습니다(다만 각 공유자는 자신의 지분 자체는 처분할 수 있습니다). 이 경우 법원에 공유물분할 청구 소송을 제기해야 합니다. 법원은 토지를 물리적으로 나누는 현물분할을 최우선으로 고려하지만, 지분대로 나누기 어렵거나 분할 시 가치가 크게 떨어질 우려가 있다면 경매를 통해 매각 대금을 지분율대로 나누는 대금분할을 명할 수도 있습니다.